삼성경제연구소는 SERI 경제 포커스 제323호 ‘2010년 센서스 결과로 본 주택시장의 구조와 향후 전망’를 발표했다.
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2010년 인구는 2010년 11월 1일 기준 4,821만 9,000명. 이는 2005년 4,727만 9,000명보다 94만 명(2.0%) 증가한 수준. 성별로 보면 남자 2,404만 5,000명, 여자 2,417만 4,000명으로 2005년에 비해 각각 1.8%, 2.2% 증가. 수도권(서울, 인천, 경기) 인구(2,361만 6,000명)가 전체 인구의 49.0%로 2005년보다 85만 명(3.7%) 증가. 서울시 인구는 2005년에 비해 1.1% 줄어든 반면 인천은 4.2%, 경기도는 8.2% 증가하였다.
2010년 가구 수(일반가구)는 1,733만 4,000가구로 2005년보다 144만 7,000가구(9.1%) 증가. 일반가구 수(천 가구) : 14,312(‘00) → 15,887(’05) → 17,334(‘10). 가족 유형 및 형태 분화가 빠르게 진행되어 가구당 평균 가구원 수는 2005년 2.88명에서 2010년 2.67명으로 감소. 특히 1인 가구 비율은 23.3%(403만 9,000가구)로 2005년의 20.0%보다 3.3%p 증가. 아파트, 연립주택 등 공동주택에 거주하는 가구 비율은 57.7%로 2005년의 52.4%보다 5.3%p 증가. 공동주택 거주 가구 비율(%): 13.6(’85) → 21.2(‘90) → 35.6(’95) →45.6(‘00) → 52.4(’05) → 57.7(10)이다.
2010년 총 주택 수는 1,487만 7,000호 규모로 2005년보다 165만 4,000호 증가. 2010년 주택 수 증가율은 2005년 대비 12.5% 수준인데 이는 2000년 19.9%(1995년 대비), 2005년 15.3%(2000년 대비)에 비해 낮아진 추세. 빈집 수는 2005년 72만 8,000호보다 16.9% 증가한 85만 1,000호로 12만 3,000호가 늘었음. 아파트 비중: 전국 58.3%, 서울 59%(노원구 87% 최고, 종로구 27% 최저)이다.
전국 주택유형별 비중은 아파트가 58.3%(867만 1,000호)로 가장 높음. 아파트(58.3%) 이외의 유형별 비중은 단독주택 27.9%, 연립 및 다세대 12.7%, 기타 1.2% 순. 아파트가 주택유형 중 가장 높은 비중을 차지하기 시작한 것은 2000년부터이며, 비중이 50%를 넘은 것은 2005년부터임. 16개 광역단체별 아파트 비중을 살펴보면 광주광역시가 77%로 가장 높고, 제주특별자치도가 29%로 가장 낮음. 수도권 지역의 경우 서울시 59%, 인천시 58%, 경기도 67%로 조사됨. 서울시 25개 구별 아파트의 비중은 노원구가 87%로 가장 높고, 도심지역(CBD)에 있는 종로구가 27%로 가장 낮음. 노원구는 서울에서 주택(아파트 포함)이 가장 많고 아파트 비중도 가장 높은 구에 해당. 강남 3구의 아파트 비중은 강남구 78%, 서초구 73%, 송파구 63% 수준이다.
아파트의 비중 증가는 정부의 공동주택 위주 공급확대와 수요자의 아파트에 대한 높은 선호도 등에 기인. 공급 측면: 정부는 택지부족의 한계를 극복할 수 있고 단기간 내 대량공급이 가능하다는 점 때문에 아파트를 주택공급의 주된 수단으로 활용. 주택건설 중 아파트 비중: 80.3%(‘95) → 76.5%(’00) → 80.1%(‘03) →89.6%(’05) → 77.8%(‘09). 수요 측면: 주택수요자들의 아파트 선호도가 높은 것이 아파트 위주의 주택공급에 일조. 국민은행의 ’주택금융수요실태조사(1990~2009)‘에 따르면 아파트 선호도가 약 60~70% 수준으로 압도적으로 높음. 상공회의소가 2010년 3월 25일에 실시한 ’선호주택에 대한 국민의식 조사에서도 아파트 선호도가 67.3%, 단독주택이 26.2%, 연립주택이 3.0%순으로 조사되었다.
향후에도 현재와 같은 아파트 선호 현상이 지속될 것으로 예상됨. 여성의 경제활동이 증가하고 맞벌이 부부가 늘어나면서 주택 관리의 용이성 및 주거의 편의성 등이 주택유형 선택의 중요한 기준이 될 것임. 여성의 경제활동 참여로 자녀와 고령자들이 주거 생활서비스에 불편을 느낄 소지가 증가. 이러한 예상을 근거로 볼 때 편의성, 안전성, 자산가치 측면에서 아파트의 선호도가 다른 주택유형에 비해 높을 것으로 보임. 물론 전원주택, 타운하우스 등에 대한 니즈가 있는 것도 사실이지만 아직까지 아파트에 대한 선호도가 월등히 높아 아파트 중심의 시장구조는 당분간 유지될 전망. 희망 주택 선호도 비교(2009): 아파트 73.8%, 전원주택 5.9%이다.
여성 경제활동인구가 2001년 930만 명에서 2010년 1,026만 명으로 확대. 특히 여성의 사회활동 참여의욕과 전문성 등이 높아지면서 전문·관리직의 경우 2001년 129만 명에서 2009년 202만 명으로 1.6배나 증가. 앞으로 여성들의 경제활동 참여가 지속적으로 늘어나 선진국과의 차이는 많이 줄어들 전망. 여성 경제활동 참가율(2009): 한국 53.9%, OECD 평균 61.3%. 이처럼 여성의 경제활동(맞벌이 부부 포함) 증가로 인해 주거의 편의성과 안전성 등을 중시하게 되면서 아파트에 대한 관심이 더 높아질 전망
아파트는 단독주택 등 다른 주택유형에 비해 주거의 편의성이 높음. IT, BT, 환경·에너지 기술 등의 융복합화가 아파트를 중심으로 우선적으로 시행되는 추세. 아파트는 단독주택 등에 비해 홈네트워크를 통한 자동제어, 고효율 설비를 적용한 低에너지 등의 기술 접목이 가속화되고 있음. 지하주차장 설치 및 지상 공원화로 단지 내 쾌적성과 보행의 안전성이 상대적으로 높은 편. 단독주택과 달리 이면도로 및 골목 주차 문제로부터 자유롭고 태풍, 폭우, 폭설 등 악천후에서도 차량 보호가 가능. 각종 편의시설(운동시설, 병원, 상가 등)이 단지 내에 있어 거주자의 생활편익 동선이 짧고, 지하철 및 대중교통과의 접근성도 상대적으로 용이하다.
아파트는 다른 주택유형보다 주거침입 범죄에 안전. 아파트는 다른 주택유형에 비해 범죄예방조치 비율이 상대적으로 높음. 아파트의 CCTV 설치 및 경비원 근무 비율이 각각 68.6%, 89.1%로서 단독주택보다 월등히 높은 수준(CCTV 설치 비율은 단독주택의 13배). 특히 주상복합 아파트는 외부인의 아파트 출입을 통제하는 관리 시스템이 발달. 따라서 아파트의 주거침입 범죄 발생률이 가장 낮음. 단독주택 6.2% > 연립 및 다세대 3.6% > 아파트 1.1% 순이다.
주택유형 중 아파트의 가격(자산가치)상승률이 가장 높음. 주택은 정주공간인 동시에 중요한 가계자산이기 때문에 일반적으로 주택 유형 선택 시 자산가치도 고려. 한국의 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중은 75.8%(2010년) 수준. 주택유형별 가격상승률을 비교해보면 아파트가 단독주택 등에 비해 상대적으로 가격상승률이 높음. 2001~2010년간 전국 아파트의 가격상승률은 101%로 다른 주택유형에 비해 2~4배 높은 수준이다.
향후 주거면적은 가구당 평균 가구원 수의 감소에도 불구하고 점진적으로 늘어날 전망. 한국의 1인당 주거면적(2005년 기준)은 22.8㎡로서 선진국의 30~60%수준에 불과. 1인당 주거면적: 미국 68㎡(2003년), 일본 36㎡(2003년), 영국 44㎡(2001년), 독일 40.1㎡(2002년). 향후 경제적 소득 수준이 높아질수록 거주공간에 대한 니즈(space needs)가 커지게 되어 인당·가구당 주거면적은 점진적으로 늘어날 전망. 이는 가구당 평균 가구원 수가 감소함에도 2,000cc 이상 중·대형 승용차의 수요가 소형차에 비해 크게 증가하는 것과 같은 의미. 정부도 주거환경 개선을 위해 2020년까지 1인당 주거면적을 35㎡까지 확대할 계획. 신한은행이 2010년 12월에 실시한 설문조사에 따르면, 10년 후 선호하는 주택규모는 36~40평 29.8%, 26~30평 24.4% 순으로 나와 소형 선호도가 낮음을 시사했다.
그동안 아파트의 대량공급은 빠른 시간 내에 주택보급률을 높이고 핵가족화와 주거생활의 서구화를 촉진했으나 일부 부정적인 영향도 초래. 아파트 위주의 주택공급으로 주택보급률이 2002년도에 100%를 넘어섰으며, 2009년에는 111%를 기록. 주택보급률(%) : 71.2(‘80) → 72.4(’90) → 100.6(‘02) → 111(’09). 서구식 화장실과 주방 등의 도입으로 주거생활의 편의성은 높아졌으나 지역사회와 가족 공동체에는 부정적인 개인주의적 거주문화를 초래. 기존의 사랑방 문화(단독주택)가 거실 문화(아파트)로 전환되면서 이웃과의 교류가 단절됐다.
향후에도 아파트에 대한 선호가 지속될 전망이기 때문에 공동체 의식의 주거문화 정착과 다양한 주거유형 개발 등이 필요. 공동주택 내 커뮤니티 시설은 공동체 의식의 함양과 주거의 편의성 제고에 부합할 수 있도록 기능이나 시설들을 새롭게 구성할 필요. 특히 여성들의 경제활동 증가에 대비하여 탁아시설을 아파트 단지 내 핵심적인 커뮤니티 시설의 하나로 도입하는 방안을 검토. 주상복합 등 초고층 아파트들이 등장하면서 화재, 지진 등 재해 및 재난위험 가능성이 높아지고 있으므로 이에 대한 충분한 사전대비가 필요. 1980년대 중반까지 15층 이하의 아파트가 주를 이루었으나 1986년 25층 상계 주공아파트를 계기로 고층 아파트가 본격 도입되었고, 최근에는 50층 이상의 초고층 주상복합 아파트들도 등장. 정부는 주거 수준의 질적 향상 중심으로 정책을 운용함으로써 아파트에 편중된 시장구조를 완화하고, 쾌적한 정주환경 조성에도 관심을 기울일 필요. 아파트 단지의 쾌적성(amenity) 제고와 단독주택 등의 주거환경(주차, 안전, 대중교통과의 접근성 등)을 보다 적극적으로 개선이필요한다.
가구 구성원 수의 감소에도 불구하고 인당·가구당 주거면적은 증가할 것으로 예상되므로 소형뿐 아니라 중대형 주택도 안정적으로 공급하는 균형 잡힌 시장 인식이 필요. 특히 향후 1~2인 가구가 증가할 것으로 예상되고 있지만 이들 역시 현재보다는 넓은 주거면적을 선호할 것이다. [삼성경제연구소 박재룡 수석연구원 외]
박재룡 수석연구원
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