[중앙뉴스=박효영 기자] 9.13 <주택시장 안정대책>이 발표됐고 보유세(종합부동산세·재산세) 인상이 핵심이다. 못지 않게 중요한 대책은 주택담보대출(mortgage) 규제라고 할 수 있다. 

정부 관계부처(기획재정부·국토교통부·금융위원회 등)가 13일 오후 발표한 대책의 기본 방향은 부동산 투기를 강력하게 규제하고 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자를 배려하는 것이다. 한 마디로 지금 살고 있는 집 한 채 외에 대출을 받아 또 다른 주택을 사는 것을 막겠다는 취지다. 

이번에 발표된 대책은 크게 4가지로 분류할 수 있고 ①에서 다주택자와 투기 의심 지역에 대한 종부세를 최고 0.6%~3.2%까지 인상하는 것이 주요 내용이다. 

①투기수요 차단 및 실수요자 보호     
②서민 주거안정 목적의 주택공급 확대
③조세 제도와 행정 측면에서 조세정의 구현
④지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응

거액의 현금을 보유했더라도 한국 부동산 시장에서는 대부분 대출을 끼고 거래하기 때문에 담보대출이 중요한데 ①의 또 다른 주안점이라고 할 수 있다.

일단 투기지역과 투기과열지구 내 고가 주택(공시지가 9억원 초과)을 새로 구입하기 위한 담보대출은 원칙적으로 금지된다.

기본적으로 2주택 이상 보유 세대는 규제 지역 내에서 새로 주택을 구입하기 위한 담보대출이 금지된다. 정부는 이를 “LTV(담보인정비율) = 0”으로 표현했다. 1주택 보유 세대도 규제 지역 내에서는 마찬가지로 금지되지만 예외를 두기로 했다. 

그 예외는 △기존 보유 주택을 최장 2년 이내에 처분한다는 조건으로 이사와 부모봉양 및 불가피한 사유로 판단되는 경우(거주변경·결혼·동거봉양)가 있고 △기존 보유 주택을 인정하면서도 대출이 가능하기 위한 특정 사유가 있는 경우(무주택자인 자녀의 분가·타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양)로 나눌 수 있다.

의료비·교육비 등 생활자금조달을 목적으로 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 받는 대출도 예외로 허용된다. 

만약 예외 규정을 위반한 것이 밝혀지면 해당자에게 주택 관련 대출이 3년간 제한된다. 구체적으로 생활자금을 위해 담보대출을 받을 경우 해당 대출 기간 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정을 체결하도록 하고 당사자의 주택 보유 여부를 주기적(3개월)으로 확인한다. 만약 대출금으로 주택을 구입했다면 대출을 즉각 회수하고 주택 관련 신규 대출을 3년간 제한한다.

이를 위해 국토부는 주택소유시스템(HOMS)을 활용해 은행 등 금융사에 일일 단위로 주택 소유 여부 정보를 제공할 계획이다. 올해 안에 시스템도 고도화시키기로 했다.

규제 지역 밖에서는 담보대출이 허용된다. 1주택 세대는 현행과 동일한 LTV와 DTI(부채상환비율) 비율이 적용되고 2주택 이상 세대는 10%p씩 강화된 LTV와 DTI가 적용된다. 

만약 금융사 여신심사위원회에서 추가 자금지원 필요성을 승인하고 그 결과를 금융당국에 보고하면 1주택 세대에는 연간 대출한도를 미적용하고, 2주택 이상 세대에는 1주택 세대와 동일한 LTV와 DTI를 적용한다.

전세자금 대출에 대한 공적 보증은 기존 주택 보유수와 무관하게 보증을 제공한 것과 달리 2주택 이상 보유자(부부합산)는 금지된다. 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하까지 보증을 제공하고 보금자리론(Loan)은 소득 기준을 초과하면 그만큼 보증요율을 상향한다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 제공한다.

여기서도 검증이 강화된다. 전세 대출건에 대해 금융사가 주기적으로(1년) 실거주 및 주택 보유수 변동 여부를 확인하고 실거주하고 있지 않는 것이 확인될 경우 전세 대출이 회수된다. 2주택 이상 보유가 확인되면 공적 전세 보증연장이 제한된다.

임대사업자에 대한 대출 규제도 강화된다. 임대사업자가 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 임대업 대출을 받을 경우 통상 금융사는 LTV를 60~80% 수준으로 자율 적용해왔다. 하지만 앞으로 투기과열지구 내 주택담보 임대업 대출은 LTV 40%가 적용된다. 주택을 새로 짓고 임대업을 하는 경우는 규제 대상에서 제외된다. 

이미 담보대출(가계대출이든 사업자대출이든)을 받고 있는 임대사업자는 투기지역 내 주택 취득 목적의 신규 대출이 금지된다. 다만 주택 취득 목적이 아닌 임대주택 개보수 등의 대출은 허용된다. 

특히 입대업 활동과 무관한 대출금 사용을 방지하기 위해 대출 건당 1억원 초과 또는 5억원 초과시 추가 점검이 이뤄진다. 임대차계약서나 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인하겠다는 방침도 확립된다. 만약 용도 외 대출금이 사용됐다면 대출금을 회수하고 임대업 관련 대출이 최대 5년간 제한된다.

임대사업자에 대한 규제와 관련 김용신 정의당 정책위의장은 논평을 내고 “임대사업자 등록을 법적으로 의무화하는 것이 필요하다. 정부 발표대로라면 9월 중에 가동되는 임대주택 정보시스템을 통해 임대소득을 올리면서도 신고를 하지 않는 사업자들을 가려낼 수 있다. 임대사업자 등록 의무제와 병행해 사각지대에 방치돼 있는 임대소득에 대해 실효성 있는 과세를 추진해야 한다”고 주장했다.

김삼화 바른미래당 수석대변인은 논평을 통해 “대출기준을 지나치게 엄격하게 제한하는 이번 대책은 현재 벌어진 자산 양극화를 오히려 고정시키고 심화시킬 우려가 있다”고 지적했다.

전세자금 대출 규제와 관련 윤영석 자유한국당 수석대변인은 “전세금을 구하지 못 해 발을 동동 구르고 있는 서민들에게 이제는 월세로 옮겨 타라는 것인지 되묻지 않을 수 없다. 현금을 보유하고 있는 일부 자산가들이야 대출받지 않고 전셋집을 구할 수 있겠지만 대한민국 대다수의 청년과 신혼 부부들은 그 비싸진 전셋집을 한 번에 구할 방법은 거의 없다. 전세자금 대출은 필요한 계층에게 자격심사를 통해 적정 수준을 정해 빌려주면 되는 것이지 꼭 이렇게 일방적으로 규제해야 하는 것인지 참으로 이해할 수 없다”고 비판했다.