서울 새 아파트 전세가율 60%대 무너져…강남, 강동은 50% 미만
서울 새 아파트 전세가율 60%대 무너져…강남, 강동은 50% 미만
  • 우정호 기자
  • 승인 2019.10.30 11:28
  • 댓글 0
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올해 입주한 새 아파트 전세가율 2013년 이후 최저
서울 입주 1년차 아파트 전세가율 15년 77.6% → 19년 56.8% 뚝
서울 강남, 강동 전세가율 50% 미만
서울의 한 아파트 단지 (사진=중앙뉴스 DB)
서울의 한 아파트 단지 (사진=중앙뉴스 DB)

[중앙뉴스=우정호 기자] 전국 입주 1년 이내의 새 아파트 전세가율이 2016년 정점을 찍고 60%대 초반으로 내리막길을 걷고 있다. 서울은 60%대가 무너졌다.

최근 4년 동안 연평균 38만 가구의 신규 아파트 입주가 이어지면서 전세값은 약세를 보인 반면 매매가격은 오름세를 이어갔기 때문이다. 여기에 최근 민간택지에 대한 분양가상한제 시행을 앞두고 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려가 확산되면서 신축 아파트 몸값이 치솟았다.

서울 입주 1년차 아파트 전세가율 50% 중반으로 하락

새 아파트의 전세가율이 2011~2012년 수준으로 돌아갔다. KB국민은행 부동산플랫폼인 KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 2019년 10월 14일 기준, 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율이 62.58%로 2016년 최고점 74.09% 대비 11.5%p 낮아졌다.

수도권(서울·경기·인천)은 62.40%를 기록했다. 특히 서울의 경우 2015년 77.63% 최고점 대비 20.79%p 떨어진 56.84%를 기록했다.

지방 5대광역시는 2013년부터 2016년 4년 동안 70%대 초반으로 높은 전세가율을 유지했던 것이 3년 전에 무너졌다. 올해는 62.81%까지 떨어졌다.

지방 5대광역시 중 평균보다 낮은 곳은 경북(61.3%), 인천(60.6%), 광주(59.7%), 경남(57.6%), 울산(57.4%), 세종(37.1%)이다.  

준공 후 첫 입주를 시작할 때 아파트 전세가율은 주변 평균보다 낮게 형성되던 것이 일반적이었다. 입주가 가까워지면서 준공 전에 잔금을 치루기 위한 집주인들이 전세가격을 낮춰서 매물로 내놓기 때문이다.

2012년 이후 이런 현상은 바뀌었다. 저금리 기조가 이어지고, 전세자금대출 지원 확대 정책으로 세입자들의 전세 선호현상이 강해졌다. 아파트 전세값이 지난 2015년까지 오르면서 새 아파트의 전세가율이 50% 아래로 시작되었던 것이 첫 입주와 동시에 70%대까지 올랐다.

낮은 금리의 전세자금대출을 활용하면 매매가격 70~80%에 육박한 전세금 마련이 가능했다. 전세가율이 매매가격의 턱밑까지 오르면서 아파트 가격의 30% 정도만 부담하고 집을 사는 갭투자가 성행하게 됐다. 그러나 최근에는 전세가율이 다시 낮아지면서 전세 끼고 매입하는 것이 쉽지 않게 된 것이다.

서울에서 올해 입주한 아파트 전세가율 낮은 지역은 어디?
  
서울에서 새 아파트의 전세가율 50% 이하 지역은 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%) 두 곳이다. 올해 입주한 아파트 지역 중 강동구의 전세가율이 가장 낮다. 대단지 신규아파트 공급이 집중되면서 전세가격 하락세가 이어졌기 때문이다.

강동구는 올해 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴 1900가구, 9월에 고덕동 고덕그라시움 4932가구 등 7천 여가구가 입주했고, 앞으로 11월 힐스테이트암사 460가구, 12월 고덕센트럴IPARK 1745가구와 고덕롯데캐슬베네루체 1859가구 등 4천여 가구가 입주를 앞두고 있다.

KB부동산 리브온 시세에 따르면 지난 9월부터 입주를 시작한 고덕그라시움 전용 84㎡ 매매 일반평균가는 13억2500만원이며, 전세가는 매매가격의 40% 수준인 5억4000만원 이다. 매매가격과 전세가격 격차가 7억8500만원이다.

2017년 입주한 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84㎡의 입주 당시 전세가율은 76%를 나타냈다. 2017년 말 기준 전용 84㎡ 매매 일반평균가는 8억6500만원이며, 전세가격은 6억6천만원으로 갭이 2억500만원이다.

현재 입주 중인 그라시움의 전세가율과 비교하면 30%p 높은 수준이었다. 하지만 2019년 10월 기준 래미안힐스테이트고덕의 전세가율도 50%로 낮아졌다. 전세가격은 5억9천만원으로 떨어진 반면 매매가격은 11억7천만원까지 상승했다. 

새 아파트 매물부족 현상, 매매가격과 전세가격 격차만 더 벌어져

최근 새 아파트 중심으로 집값이 급등했지만 전세가격은 이에 따라가지 못하면서 전세가율이 낮아지고 있다. 매매가격과 전세가격 간의 갭이 벌어지다 보니 갭투자 수요도 줄어들어 거래량도 감소했다.

서울을 중심으로 집값 오름세는 멈추지 못하고 있다. 내년부터 서울 등 조정대상지역의 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건이 2년 거주로 강화되면서 집주인들의 거주 요건을 채우기 위해 매물로 내놓지 않아 매물도 감소했다.

이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 “풍부한 유동자금과 저금리 영향으로 투자처를 찾지 못한 수요가 이어지면서 새 아파트 선호현상과 매물부족으로 전세가격과 매매가격의 가격 격차가 당분간 벌어지면서 낮은 전세가율을 유지할 것으로 보인다”라고 말했다.

아울러 “민간택지에 대한 분양가상한제가 본격적으로 시행되고 높은 가격부담으로 실수요 거래량이 줄어들면서 관망세가 이어질 것”이라고 전망했다.


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