국토부 '재건축 초과이익 환수제' 합헌 판결로 징수 재개
한남연립 등 60개 사업장에 2천500억원 예정액 기통지

 

재건축 단지에 대한 초과이익 부담금 부과가 2019년 말 합헌 판결로 인해 올해부터 다시 이루어 질 예정이다.(사진=윤장섭 기자)
재건축 단지에 대한 초과이익 부담금 부과가 2019년 말 합헌 판결로 인해 올해부터 다시 이루어 질 예정이다.(사진=윤장섭 기자)

[중앙뉴스=윤장섭 기자]재건축 단지에 대한 초과이익 부담금 부과가 2019년 말 합헌 판결로 인해 올해부터 다시 이루어 질 예정이다. 헌법 재판소는 지난 2014년 한남 연립 재건축 조합이 제기한 재건축 분담금 헌법 소원에 대해 '헌법에 위반되지 아니한다'고 2019년 12월 27일 합헌 결정했다.

재건축 초과이익 환수제가 부활되면서 징수가 재개된다.

헌법 재판소가 재건축 단지에 대한 초과이익 부담금 부과가 합헌이라고 판단한 기준을 살펴보면 ①법률 명확성의 원칙 ②비례의 원칙 및 재산권 침해 여부 ③재개발과의 평등 원칙 여부라는 측면에서 검토했다. 결국 헌법 재판소는 ①+②+③에 대해 위배됨이 없다고 봤다.

①+②+③에서 특이한 사항은 ▶개시 시점의 주택 가격은 공시 가격이지만 종료 시점 주택 가격은 분양 가격이라는 점과 ▶재건축 분담금 산정시 정상 주택 가격 상승분과 개발 비용을 차감해 주기 때문에 실제 분담금은 정부 예 평측보다 크지 않다는 점이다. 다만 재건축 부담금은 종료 시점 소유자가 모두 부담한다는 점은 반드시 고려해야 한다.

→재건축 분담금은 종료 시점 주택 가격 - (개시시점 주택가격+정상주택가격 상승분+개발비용))*부과율로 결정된다. 

아파트 재건축의 경우 평균 소요 기간이 10년 이상 걸린다. 재건축의 각 단계마다 가격이 인상되는 것이 일반적인 현상임에 반해 재건축 초과이익 부담금은 최종 소유자만 부담하기 때문에 재건축이 마무리 단계인 상태에서 취득한 사람은 과도한 부담금을 부담할 수 있다. 

헌법재판소의 합헌 결정에 따라 국토교통부는 '재건축초과이익 환수법 시행령'과 관련 개정안을 3일(내일)부터 다음 달(7월) 12일까지 입법예고한다고 밝혔다.

그렇다면 재건축 초과이익 환수제가 어떤 것인지 잠깐 살펴보자. 

→주택이 노후하거나 잘못 지어져서 새로 지을 필요성이 생기게 되면 이를 철거하고, →그 대지 위에 새로운 주택을 짖게 된다. "기존 주택의 소유자가 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설"하게 된다. →재건축 초과이익은 재건축 사업으로 인해 →'정상주택' 가격의 상승분을 초과하는 정도의 증가분을 말하며, →재건축 초과이익 환수제는 이러한 초과이익에 대해 일정 비율을 부담금으로 환수하려는 제도를 뜻하는 것이 "재건축 초과이익 환수제"다.

좀더 구체적으로 살펴보면 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3천만원을 초과하면 이익 금액의 10∼50%를 재건축 조합에 부과하는 제도다.

재건축 초과이익 환수제는 국가가 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 국가 및 지방단체 등에 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지를 효율적으로 이용하기 위해 시행되고 있다.

재건축 초과이익 환수제는 2006년 도입했으나 의원 입법으로 2012∼2017년 5년간 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐다.

유예기간 이었던 시기에 용산구가 2012년 9월 한남연립 재건축조합에 총 17억1천873만원, 31명의 조합원에게 각각 5천544만원의 부담금을 부과하자 한남연립 재건축조합이 이에 반발해 2014년 9월 재건축부담금을 부과하는 것이 사유재산권을 침해한다며 소를 제기했다.

국토부는 올해 한남연립을 비롯해 2014년 12월 부과한 부담금을 미납하고 있는 강남구 청담동 두산연립에도 총 4억3천117만원, 68명의 조합원 1인당 634만원을 징수할 계획이다.

국토부는 한남연립과 강남구의 두산연립뿐만 아니라 전국의 60여개 재건축 사업장에 총 2천500억원 규모의 재건축 초과이익 부담금 예정액을 통지했다.

한편 이번 국토교통부가 입법예고 하는 '재건축초과이익 환수법 시행령' 개정안은 재건축 부담금의 국가 귀속분 50%를 지자체에 배분하기 위한 기준을 정비하려는 것으로, 평가 항목을 5개에서 4개로 조정하고 주거복지 여건이 열악한 지자체에 더 지원되도록 가중치를 부과하는 내용이 담겼다.

'재건축초과이익 환수법 시행령' 개정안으로 최근에 시행사를 선정한 →서초구 반포동 반포3주구(주거구역)를 비롯해 →강남구 대치동 은마아파트, →송파구 잠실 주공5단지, →강남구 압구정동 현대아파트 등 서울 강남권 단지들은 재건축 초과이익 환수 부담금이 수억 원에 달할 것으로 추산돼 재건축조합이 긴장하고 있다.
 
 

 

 
 
 

 

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