수원·안양 등 17곳, 18일 부터 15억 초과 아파트 대출금지
무주택자 대출 사실상 차단...무주택자들 전세로만 살아야 하나, 분노

 

김현미 국토부장관(방송캡처)
김현미 국토부장관(방송캡처)

[중앙뉴스=윤장섭 기자]문재인 정부들어 부동산 대책은 어제(6월17일)에 나온 정책까지 합하면 모두 21번째다. 6·17 대책이라고 발표한 21번째 부동산 대책의 골격은 경기도 전지역을 규제지역으로 포함시켰고, 재건축 허용 기준을 대폭 강화했다는 것이다.

3억 원이 넘는 집만 사도 전세 대출은 회수된다. 이번  6·17 대책에 대해 상세하게 알아보자.

△규제지역의 확대

수도권을 벗어나면 남쪽으로는 대전, 충북 청주 등 지방까지 규제지역에 포함된다.(중앙뉴스 DB)
수도권을 벗어나면 남쪽으로는 대전, 충북 청주 등 지방까지 규제지역에 포함된다.(중앙뉴스 DB)

경기 김포와 파주, 연천 등 접경지역을 제외하면 경기도 대부분 지역이 포함된다. 수도권을 벗어나면 남쪽으로는 대전, 충북 청주 등 지방까지 규제지역에 포함된다.

국토부는 풍선효과를 차단하겠다는 입장이다. 좀더 설명을 덧붙이면 투기세력들이 규제지역을 피해 인근으로 수요가 튀는 것을 막고 실수요자들을 보호하기 위한 조치다. 국토부는 일부러 규제를 넓게 잡았다. 국토부는 주택시장 과열을 차단하고 규제지역에 대해 주택담보대출 등 대출 규제와 전매제한을 적용하겠다는 생각이다.

△갭투자 방지책

갭투자 방지책도 대책 발표 전부터 관심이 많았던 사항이다.

3억 원 넘는 아파트를 샀으면 다른 전세 대출은 받을 수가 없다. 기존에 전세 대출이 있었다 하더라도 회수가 된다.

지금까지 투기를 목적으로 집을 구입하는 사람들의 사례를 살펴보면 대출과 전세를 끼고, 자기 자본금 조금만 넣어서 집을 사는 경우가 많았다. 이런 것을 두고 갭투자라고 한다. 정부는 이번 대책에서 이런 부분들에 대해 면밀하게 들여다 보겠다는 것이다.

규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 구입하면 반듯이 6개월 내에 실거주를 해야 한다.

국토부는 갭투자를 허용하게 되면 중·저가 아파트가 갭투자 증가로 가격이 상승하게 된다고 판단했다. 갭투자를 막기 위해서는 ①1주택자가 추가 주택을 매입시에는 해당 주택에 대한 담보 대출은 불가하다. ② 현재 거주하고 있는 기존 주택을 1~2년 내 처분하거나 전입하는 조건이면 대출은 가능하다. ③무주택자가 9억원이 초과하는 주택을 구입시에는 주택담보대출이 제한된다. ④분양권도 주택수 포함되기 때문에 전매제한과 등기시점도 제한한다. 

6·17 대책이 다 좋은 것만은 아니다. 부작용도 있다. 규제지역에서 3억원이 초과해 주택을 구입하게 되면 전세대출이 회수된다. 또 9억 초과 위주 정책에서 3억원 초과로 하한선↓이 정해졌다.

△재건축 아파트... 2년 이상 거주해야 분양 자격

이번 대책에서는 재건축 아파트에 2년 이상 거주해야 분양 자격이 주어진다.(재건축 현장 중앙뉴스 DB)
이번 대책에서는 재건축 아파트에 2년 이상 거주해야 분양 자격이 주어진다.(재건축 현장 중앙뉴스 DB)

재건축에 투자를 해서 분양권을 보유했다고 주인이 되는 것은 아니다. 이번 대책에서는 재건축 아파트에 2년 이상 거주해야 분양 자격이 주어진다. 자기 집을 따로 갖고 있으면서 재건축에 투자하는 것이 어려워 진다는 것,

재건축 아파트에서 분양권을 인정 받으려면 ①서울 재건축 아파트에서 2년 이상 거주시 분양권 인정한다. ②2년 거주 요건에 미달인 조합원은 분양신청시 자격이 박탈된다.③ 현재 재건축의 경우 거주여부 관계없이 조합원 자격 부여한다.

이와같은 규제는 투자 수단으로 활용되는 재건축 아파트에 대해 실거주 위주로 규정을 강화하겠다는 것이다. 낡은 재건축 추진 단지의 경우도 소유자가 실거주 할 가능성이 적어보인다는 것도 국토부의 판단이다. 다만 거주 요건이 미달인 소유자의 반발이 예상돼 재건축 추진에 차질이 빚을 수 있다.

△투기과열지구 17곳, 15억원 초과 주택 주택담보대출 NO

6·17 대책에서 투기과열지구로 신규 지정된 경기도 수원, 안양, 용인 수지 등 17곳의 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출이 19일부터 전면 금지된다.

금융위원회는 정부가 6·17 대책을 통해 추가로 지정한 투기과열지구에 대한 규제는 오는 19일부터 효력이 발생한다고 18일 밝혔다. 국토부, 금융위원회 등은 17일 대전과 경기 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 성남 수정, 용인 수지·기흥 등 17곳을 투기과열지구로 추가 지정했다.

국토부와 금융위원회 등 정부는 작년 12월 16일 발표한 '주택시장 안정화 방안'을 통해 투기지역·투기과열지구의 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출을 금지하고 있다. 그러나 임차인 보호를 위해 18일까지 매매한 주택에 대해서는 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출은 허용하기로 했다.

이번 대책이 나오기 전까지 수원과 안양, 의왕 등은 부동산 규제 지역인 조정대상지역으로 묶여있긴 했으나, 투기지역·투기과열지구와 달리 시가 15억원이 넘는 아파트를 담보로 한 주택담보대출 금지 규제를 적용받지 않았다.

사실 수도권과 지방 일부 지역에서는 15억원이 넘는 초고가 아파트들이 많이 있다. 성남시 수정구에서는 래미안위례, 위례자이, 아트리버푸르지오, 힐스테이트위례 등은 올해 15억~24억원에 거래됐다.

수원시 영통구의 광교중흥에스클래스와 광교e편한세상, 자연앤자이2단지, 힐스테이트 광교 등도 15억~23억원에 매매가 이뤄졌고, 용인 수지구 래미안이스트팰리스1단지가 20억원에 매매되기도 했다.

대전시 유성구 스마트시티2단지와 5단지, 서구 크로바 등에서도 15억원 이상으로 거래가 이뤄졌다.

이번 6·17 부동산대책으로 이들 지역의 9억원 이상 15억원 미만 고가 주택의 경우에도 강화된 대출 규제가 적용된다.

정부가 21번째로 발표한 부동산대책은 사실 실수요자를 위한 대책이라고는 하지만 사실상 주택을 구입하기 위한 대출은 거의 막혔다고 볼 수 있다. 돈을 빌려서 집을 구입했던 시절의 이야기는 이제 옛날얘기가 되었다.

내 집 마련의 꿈은 더 멀어지는 것 아니냐는 우려가 젊은 부부들 사이에서 나오고 있는 것도 사실이다. 무주택자들의 대출을 사실상 다 차단하자 무주택자들은 "대출을 다 막으면 전세로만 살라는 것이냐며 분노했다".

한편 금융위는 9억원 이하는 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 적용했다. 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 총부채상환비율(DTI)은 40%로 강화된다.


 

 

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