[7.10 부동산 대책 이후②]임대차보호법 시행...전세 계약 2+2년, 보증금 5% 상한
[7.10 부동산 대책 이후②]임대차보호법 시행...전세 계약 2+2년, 보증금 5% 상한
  • 윤장섭
  • 승인 2020.07.31 10:31
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집주인도 자기집에 못 들어가...왜?
전세값 상승 부담 줄지만 매물 구하기 어려워
주택임대차보호법 개정안, 세입자에게 유리한 제도일까?

 

"정부·여당이 추진하는 '임대차 3법' 가운데 하나인 주택임대차보호법 개정안이 오늘부터 시행에 들어간다".(사진=중앙뉴스 DB)
"정부·여당이 추진하는 '임대차 3법' 가운데 하나인 주택임대차보호법 개정안이 오늘부터 시행에 들어간다".(사진=중앙뉴스 DB)

[중앙뉴스=윤장섭 기자]"정부·여당이 추진하는 '임대차 3법' 가운데 하나인 주택임대차보호법 개정안이 오늘부터 시행에 들어간다". 어제 "국회 본회의에서 통과된 주택임대차보호법 개정안은 오늘 임시 국무회의에서 의결이 될 것"으로 보인다.

공포 후 즉시 시행하는 법률안의 경우 "국회가 법안을 정부로 이송하고 정부는 국무회의 의결과 대통령 재가를 거쳐 관보에 실으면 시행된다". "이번 법안의 시급성을 고려했을 때 오늘 국무회의에서 의결되고 나서 바로 관보에 실려 시행될 가능성이 매우 클 것"으로 보인다.

"주택임대차보호법 개정안은 여당인 민주당이 제1야당인 통합당 의원들의 반대에도 패스트트랙보다 더 빠르게 국회 본회의에서 통과시켰다". 지난 "28일에는 국회 기획재정위와 국토교통위·행정안전위에서 종합부동산세 개정안 등 부동산 관련 11개 법안을 통합당의 반발에도 단독 의결했다".

주택임대차보호법 개정안은 여당인 민주당이 제1야당인 통합당 의원들의 반대에도 패스트트랙보다 더 빠르게 국회 본회의에서 통과시켰다".(사진=중앙뉴스 DB)
주택임대차보호법 개정안은 여당인 민주당이 제1야당인 통합당 의원들의 반대에도 패스트트랙보다 더 빠르게 국회 본회의에서 통과시켰다".(사진=중앙뉴스 DB)

또 "29일에는 법제사법위원회에서 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법 개정안을 토론없이 다수결로 밀어붙였다". 소위를 통과한 "주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법 개정안은 결국 본회의장에서 통합당 의원들과 국민의당 의원들이 표결에 참가하지 않은채 민주당과 정의당, 열린민주당 의원들만 참석해 찬성의 의견"으로 모두 통과시켰다.

표결을 앞두고 찬반 토론에 나선 통합당 조수진 의원은 "대통령이 주문한 입법 속도전을 군사 작전하듯 무조건 밀어붙이는 것은 여당 스스로 삼권분립의 한 축인 국회를 통법부(通法府)로 전락시키는 것"이라고 비판했다.

민주당은 "임대차 관련법이 제대로 시행되면 기존 세입자는 전셋값 상승 부담을 덜고 주거 안정성을 찾는 효과가 예상된다"며 "부동산 시장이 불안정한 상태에 안정된 주거를 보장할 수 있는 최소한의 개정안"이라고 법안 통과의 당위성을 설명했다.

그러나 문제는 "신규로 전세를 구하는 사람들에게 있어 주택임대차보호법 개정안은 오히려 더 높은 장벽이 될 수 있다"는 우려도 나오고 있다.

국회는 "어제(30일) 본회의를 열고 야당이 참여하지 않은 가운데 주택임대차보호법 개정안과 상가건물 임대차보호법 개정안을 재석 187인 중 찬성 186인, 기권 1인으로 가결했다". 제1 야당인 미래통합당은 "국회를 통법부(通法府)로 전락시켰다"며 여당의 독주에 강력 비판했다.

(사진=중앙뉴스 DB)
(사진=중앙뉴스 DB)

"주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권 도입으로 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장하는 '4년 전세'가 가능해졌다".

이번에 통과된 "임대차보호법 개정안은 지난 1989년 임대차보호법 개정 당시 소급 적용을 하지 않아 전셋값이 급등했던 것을 염두에 둔 것으로 풀이된다. 실제로 지난 1989년에는 단기적이긴 하지만 한 4개월 동안 약 19%의 임대료"가 임대인들의 우선 인상 시도에 의해서 올랐다.

이날 "함께 본회의를 통과한 상가건물 임대차보호법 개정안은 법무부가 상가건물 임대차와 관련한 업무를 부동산 정책 소관부처인 국토교통부와 공동으로 관할하도록 했다".

▲ 주택임대차보호법 개정안, 세입자에게 유리한 제도일까?

"주택임대차보호법 개정안을 두고 여당인 민주당과 야당의 입장이 서로 엇갈리고 있다". 여당인 민주당의 경우 "주택임대차보호법 개정안은 전세 기간도 연장할 수" 있고, "임대료 상승 폭도 직전 계약의 5% 이내로 제한되기 때문에 세입자들에게 유리한 제도라는 입장인 반면 야당의 주장은 신규 진입자에게는 전세값"의 상승으로 집 구하기가 더 어려워질 수도 있다고 주장했다.

직장인 A씨가 "전세 5억 원에 전세를 살고 있다고 할때 A씨는 전세 만료 시점에 2년 더 계약할 수 있다". 이럴때 집주인은 재계약을 하면서 전세 보증금을 5%인 2,500만 원 외에는 더 요구할 수 없다.

이러다 보니 "전셋값 부담을 줄인 기존 계약자들은 현재 거주하고 있는 곳에서 계속 눌러앉게 될 가능성이 크다. 따라서 매물이 부족하고, 이로 인해 가격도 오를 가능성은 매우 높다".

"세입자와 달리 문제는 집 주인들이다. 집 주인들은 법 시행에 앞서 미리 임대료를 올리거나 매물"을 거둬들일 가능성이 매우 크다. 이럴 경우에는 "매물이 적어 공급 부족 사태가 일어나 전셋값의 상승세가 예상된다". 실제로 이번 주 서울 전셋값은 전주보다 0.14% 오르면서 57주 연속 상승했다.

"부동산 시장의 한 전문가는 시장에 전세 매물 자체가 많지 않고, 서울은 내년에 입주물량이 줄어들 것"으로 예상되기 때문에 중장기적으로는 4년 갱신 기간이 끝났을 때 임대료가 다시 오른다든지 장기적으로는 임대 주거 서비스의 질이 낮아질 것이라고 했다.

또 다른 일부 전문가들은 "전세 임대를 월세나 반전세로 돌리는 수요도 예상돼 오히려 주거비가 올라갈 가능성도 배제할 수 없다"고 전망했다. 덧붙여서 "민간 공급 축소에 대비해 공공 공급책 확대와 임대인 맞춤형 지원 등 규제와 병행할 보완책도 조속히 마련할 필요가 있다"는 것도 지적했다.

한편 민주당은 "임대차 3법 중 나머지 하나인 전월세신고제 등 지금까지 상임위를 통과한 나머지 부동산 관련 법안을 다음달 4일 본회의에서 한꺼번에 처리한다"는 계획이다.

▲임대차보호법 소급 적용... 집주인도 자기집 못 들어간다

"30일 임대차 보호법 개정안이 국회를 통과하면서, 집주인과 세입자간의 계산법이 더 복잡해 졌다". 임대차보호법 소급 적용 때문에 집주인이 피해를 본다거나, 새로운 계약에도 상한제가 적용된다는 주장이다.

'임대차 3법'은 소급 적용돼, 임차인이 요구하면 계약을 갱신해줘야 한다, 다시 말해서 "특별한 사유가 발생하지 않는 한 계약 연장에 동의해야 한다"는 것,

따라서 전세를 준 집 주인은 2년 뒤, "세입자가 2년의 연장을 요구할 경우 자신의 집에 들어갈 수 없다"는 이야기다. 다만  집주인은 "법이 정한 사유에 따라 계약갱신요구권을 거부할 수 있다".

집주인이 "직계존속.비속과 함께 전월세를 놓은 주택에 거주하려는 경우가 대표적이다. 또 세입자가 전월세를 연체하거나 불법적으로 임차했을 경우, 세입자가 주택의 전부 혹은 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 거부 사유에 포함된다".

임대인이 "세입자에게 상당한 보상을 제공한 때도 계약 갱신요구권을 거부할 수 있다". 또 집주인이 자기 집에 살기를 원하면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하면 된다. 대신 2년 동안 실거주를 해야 한다.

이때 "세입자가 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다. 그러나 만일 거짓인 경우, 즉 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거부하고 새로운 세입자를 들인 게 드러나면 기존 세입자는 집주인 상대로 손해배상을 청구할 수" 있다.

이런 경우다. "집주인이 '실거주'를 빌미로 제3자 임대한 경우 집주인은 기존에 입주해 살던 세입자에게 손해 배상을 해야 한다". "배상액은 임대인과 임차인이 계약 체결 시 합의한 금액이다. 합의가 없었다"면, 갱신 거절 당시 월 임대료 3개월 치거나 새 계약상 월 임대료 2년 치 금액 중 높은 금액이 산정된다. 따라서 배상 책임을 면하려면 집주인은 세입자가 거주할 기간인 최소 2년 동안 실거주해야 한다.


 

 


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