주택가격이 본격적으로 상승하기 시작한 2005년 이후 주택시장 안정을 위한 다양한 주택정책들이 마련되었다. 금융위기 이전 ‘수요측면 규제강화’ 시기에는 투기수요 억제, 분양가 인하 등을 유도하기 위한 규제강화 정책이 수행되었다.
2008년 초 MB 정부가 들어서면서 수요억제보다 공급확대를 통하여 장기적으로 주택시장을 안정시키려는 주택정책의 대전환이 이루어졌다. 금융위기 이후의 ‘수요측면 규제완화’ 시기에는 11.3대책(2008) 등을 통해 주택시장 침체를 방지하는데 역점을 두었다. 금융위기 상황이 어느 정도 극복된 이후에도 8.29대책(2010) 등 수요 진작을 위한 규제완화 정책이 수행되었다.
금융위기 이후 규제완화 주택정책의 효과
금융위기 이후 수도권을 중심으로 한 규제완화 정책은 수도권 주택시장 회복에는 도움을 주지 못하고 있지만, 주택시장의 구조변화를 유발하는 효과를 발생시키고 있다.
(가격보다 거래에 민감) 2008년 1월에서 2012년 3월까지 수도권 아파트가격 변화는 상하 1~2% 정도이지만, 같은 기간 거래량은 100% 정도로 큰 폭으로 변화하고 있다. 수도권시장의 매수심리가 주택정책의 방향에 따라 민감하게 변화하고 있기 때문이다.
(지역별 비수도권 편중) 수도권 보다 비수도권에 정책의 효과가 편중되어 나타나고 있다. 2009년 하반기 이후 수도권의 아파트매매가격 증가율은 소비자물가상승률을 지속적으로 밑돌고 있으며, 물가를 고려한 실질아파트매매가격지수는 2008년 1월 ~ 2012년 3월 지방5대광역시의 경우 약 13% 상승하였지만 수도권은 오히려 약 12% 하락하였다.
(규모별 소형 편중) 1980년 이후 인구 및 사회구조 변화로 인해 소형(1~2인)가구 비중이 빠른 속도로 증가하고 있다. 그 결과 대형아파트의 경우 다양한 규제완화 대책 등에도 불구하고 2008년 1월 이후 약 6% 하락한 반면 소형아파트의 경우 11% 상승하고 있다.
(초과공급 축소 미흡) 규제완화 정책에도 불구하고 수도권 초과공급 현상이 축소되지 않고 있다. 비수도권 미분양아파트는 2009년 7월 11만 6,176호에서 2012년 2월 현재 3만 7,247호로 큰 폭 하락한 반면 수도권의 경우 금융위기 이전의 공급확대 정책 등으로 인하여 오히려 2만 4,010호에서 2만 7,603호로 상승하였다.
향후 주택정책의 방향은 지역별 차별화, 거래안정, 일관성 등 3가지에 맞춰져야 할 것이다. 첫째, 지역별로 양극화 현상이 나타나고 있는 현재의 주택시장에서 주택정책도 이에 맞춰 차별화가 이루어져야 한다. 수도권에 대한 주택정책은 전세수급 조절과 거래 안정을 통해 장기침체 현상을 예방하고, 비수도권의 경우 버블확산을 방지하고 버블붕괴에 따른 폐해를 최소화시키는 방향으로 유도해야 할 것이다.
둘째, 주택시장 침체기에 주택시장 안정을 위한 주택정책은 ‘거래 없는 가격 안정’보다 거래활성화에 중점을 둔 정책이 필요하다. 수도권 주택시장 초과공급이 지속되는 상황에서 인위적인 가격안정 유도는 오히려 수요자와 공급자간의 체감가격 갭(Gap)만 확대시켜 실거래를 위축시킬 수 있다.
셋째, 신규주택 공급이 비탄력적인 상황에서 시장이 정책을 예견하고 맞춰나갈 수 있게 일관된 주택정책이 요구된다. 주택정책이 일관성을 지니지 못하여 주택수요자의 심리적 불안이 초래되면 당초의 기대를 이끌어내지 못하면서 정책의 효율성이 크게 위축된다.[ 현대경제연구원 경제연구본부 전문연구위원 박덕배 ]
박덕배 전문연구위원
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