보금자리아파트 전면폐지(환경훼손, 역차별, 가격왜곡),종합부동산세 대상자 상향조정(건물 60억 초과자, 토지 50억 초과자(종합합산과세대상인 경우)로 상향조정, 서민층과 중산층보호),양도세 중과세 대상 상향조정 (1세대 10주택이상에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 60 적용, 서민층과 중산층 거래 활성화) 등.
현재 건설업계는 지나치게 불황을 겪고 있다. 특히 재개발과 재건축이 몹시 얼어붙어있다. 요인은 여러 가지 있겠지만 관련업계의 의견을 종합하면 보금자리아파트 건설, 종합부동산세와 양도소득세 중과세 세금부담으로 요약될 수 있다. 보금자리아파트는 이명박 정부 초기 추진한 것으로 부동산가격을 안정화하고 서민과 중산층에게 좋은 위치에 싼 가격으로 2009년부터 2018년까지 150만호를 건설하여 분양(70만호)과 임대(80만호)를 하겠다는 것이다.
문제는 이로 인한 인근 지역과 다른 지역의 재개발과 재건축 시장을 심각히 냉각시켰을 뿐 아니라 부동산경기 전체를 침체시켰다는 것이다. 가격경쟁력이 떨어지자 선뜻 건설업자가 재개발과 재건축공사에 뛰어들지 않는다는 것이다. 물론 보금자리아파트가 서민에게 소형 주택을 시중가보다 싼 가격으로 분양하고 보다 싼 임대료로 임대한 것과 당시 폭등하는 집값문제를 안정화 하는데 기여한 것은 사실이다. 그러나 결국 부동산경기 침체의 주요인이 되었다.
시장상황이 바뀌었다는 것이다. 문제는 수많은 신청자 중 소수의 당첨자만 특별한 금전적 혜택을 받는 다는 것이다. 이것은 정상적 시장가격도 아니며 거래도 아니다. 탈락자들의 한숨을 생각해 봤는가? 또한 수도권 그린벨트를 개발하여 자연환경을 심각히 훼손한다는 것이다. 수도권 주민들의 건강에 대한 도전이다.
현재 부동산시장은 매우 침체되어 있다. 부동산 가격은 상당히 떨어져 있어 담보대출금을 위협하고 있다. 미국의 서브프라임모기지 사태가 한국에도 언제 일어날지 모르는 긴박한 상황이다. 더 이상의 부동산경기 침체와 가격하락은 위험하다. 부동산업계만 위험한 것이 아니라 한국경제 전체적으로 위협이 될 수 있다. 따라서 이제 결단해야 한다.
정부의 보금자리아파트 건설을 전면 중단하고 기존의 사업을 민간시장에 이양해야 한다. 목적과 달리 시장을 심각히 왜곡하는 현상을 그대로 두는 것은 또한 범죄이다. 민간건설시장인 재개발과 재건축건설 시장의 활로를 열어놓아야 한다. 부동산시장의 왜곡 없이 정상적 가격경쟁력을 통하여 건설업자들이 시공에 나서야 진정한 서민의 주택이 되는 것이다. 그래야만 부동산경기도 활성화되고 경제가 되살아 날 수 있다.
또한 종합부동산세도 재조정되어야 한다. 건물에 대해 6억원 초과자(1세대 1주택시 9억원초과) 그리고 토지에 대해 5억원 초과자(종합합산과세대상인 경우)는 종부세의 대상이 된다. 1개의 고가건물과 고가토지가 기준이 아니라 합산금액이라 더 심각하다.
이 법률을 입법할 당시와 지금의 부동산시장은 정반대이다. 지나친 규제이다. 그리고 위 법률에 적용되는 대상자가 부유층만이 아니고 대부분 서민층과 중산층이 해당된다는 것이다. 목적이 왜곡되었다는 것이다. 그래서 실질규제가 필요하다. 대상자의 기준금액을 대폭 상향조정해야 한다. 따라서 현재기준의 10배인 주택 60억 초과자, 토지 50억원 초과자(종합합산과세대상인 경우)로 상향조정해야 한다.
초고가 부동산 소유자나 많은 부동산 소유자 즉 부유층이 대상자가 되어야 한다. 현재 대부분의 대상자는 서민층과 중산층인데 이것은 본 법률의 입법취지와도 어긋난다. 그래서 서민층과 중산층이 부동산거래를 자유롭게 할 수 있도록 제도를 만들어줘야 한다. 대신 100억원 초과자는 1.2배, 1000억원 초과자는 1.5배, 1조원 초과자는 2배로 상향조정해야 한다. 이렇게 함으로써 계층간 갈등을 해소하도록 노력해야 한다.
또한 현재 양도소득세 중과세 규정으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50, 즉 50%이며, 1세대 3주택이상에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 60, 즉 60%를 적용하고 있다. 그런데 이 규정 또한 대부분 서민과 중산층이 그 대상자라는 것이 문제이다.
가격이 저렴한 주택의 경우 서민이나 중산층이 2주택 정도 보유할 수도 있고 합산하여 6억원 이 초과될 수도 있다. 그런데 이것을 중과한다는 것은 잘못된 입법이다. 따라서 중과세 대상을 1세대 10주택이상으로 대폭 상향조정하고 그 세율도 현재의 주택 양도소득 과세표준의 100분의 60으로 유지하는 것이 좋다.
최근 2012.12.21. 국회 기획재정위원회 산하 조세위원회는 “1세대 2주택과 3주택이상에 대한 중과세 적용을 2013년까지 1년간 더 유예한다.”는 소득세법 개정안을 처리하기로 합의했다. 나름대로 시기적절한 대응책이라 생각한다. 그러나 근본적인 치유는 아니다. 이에 대한 근본적인 치유는 대상자를 상향조정하여 서민층과 중산층을 대상자에서 제외시켜야 한다.
정리하자. 부동산가격의 더 이상의 하락을 막고 부동산경기와 경제 활성화하기 위해
1. 정부의 보금자리아파트 사업을 전면 폐지하고 기존의 사업은 민간시장에 이양하며,
2. 종합부동산세의 대상자를 현재 건물 6억 초과자, 토지 5억 초과자(종합합산과세대상인 경우)에서 건물 60억 초과자, 토지 50억 초과자(종합합산과세대상인 경우) 대폭 상향조정하여 서민층과 중산층을 보호하고, 대신 100억 초과자는 현재 세율 1.2배, 1000억 초과자는 1.5배, 1조 초과자는 2배로 상향조정해야 입법취지에 부합하며,
3.양도소득세 중과세도 현재 “1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50” 이며, “1세대 3주택이상에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 60”을 적용하고 있는데 이것을 “1세대 10주택이상에 해당하는 주택 양도소득 과세표준 100분의 60”으로 상향조정함으로써 중과세 대상자가 서민층과 중산층이 아닌 부유층이 대상자가 되어야 한다는 것이다.
한편 박근혜 대통령 당선자도 서민층과 중산층을 살리는 민생정부를 표방하고 있다.
따라서 서민층과 중산층이 종합부동산세나 양도소득세 중과세의 고액세금을 피하고, 자유로운 부동산거래를 통하여 부동산경기가 활성화되며 경제가 되살아날 수 있도록 국가는 관련 법률을 재정비해주어야 한다. 이렇게 될 때 국민들이 실질적 복지가 향상되고 실제 세수도 증가하며 시장이 더욱 활성화 될 것이다.
칼럼-법무사겸 정치학박사 김진목
김진목 칼럼
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