1981년 제정된 ‘주택임대차보호법’은 7차례 개정을 거쳐 서민의 주거안정을 위한 여러 제도적 장치를 마련하고 있으나, 여전히 임차인 보호에 미흡한 틈새가 있고, 국민들이 법을 몰라 불이익을 감수하고 있는 상황이 존재하고 있다.

법무부는 임차인 보호에 미흡한 틈새를 조금이나마 메꾸기 위하여, 올해 상반기 중으로 근로자 주거지원을 위한 주택임대차보호법 적용확대 보증금 반환채권의 담보력 강화를 내용으로 한 ‘주택임대차 보호법’과 ‘상가건물임대차보호법’개정안을 국회에 제출하고, 주택임대차 표준계약서 제정·임대차 계약의 길라잡이 책자를 발간·배포하기로 하였다.

이번 정책은 국민신문고를 통하여 접수된 민원 등 국민의 목소리를 반영한 것으로 법무부는 앞으로도 국민이 지적하는 주거 불편사항에 대하여는 끝까지 해결하여 손톱 밑 가시를 뽑는다는 자세로 주거 행복 틈새 메꾸기 정책을 계속 추진할 예정이다.

근로자 주거안정을 위한 주택임대차보호법 적용 확대

현행 ‘주택임대차보호법’은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 대항력을, 이에 더하여 확정일자를 갖추면 우선변제권*이 인정됨.

임차주택(대지 포함)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리

그러나,‘주택임대차보호법’은 ‘자연인(사람)’의 주거안정을 위하여 제정된 특별법이라는 이유로 ‘법인(회사)’에게는 적용되지 않아 법인이 근로자의 주거안정을 위해 주거지원을 하고자 하는 경우에도 보호를 받을 수 없어 오히려 서민의 주거안정 보호라는 제정취지에 반함.

따라서, 서민의 주거안정이라는 주택임대차보호법의 제정취지에 부합하도록 기업의 근로자가 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 법인에게도 주택임대차보호법을 적용하도록 개선하고자 하는 것임.

임차보증금반환채권의 담보력 강화

전세가격 상승에 따라 서민의 전세보증금 마련 부담이 증가하고 있다.

특히, 주택기금 지원을 받을 수 없는 가구의 전세대출 증가로 최근 3년간 시중은행 대출액이 ‘10년 1조에서 ’12년 3.6조로 크게 증가

그러나, 전세자금 대출(금리 6~7%)은 주택담보대출(금리 4~4.5%)과 달리 담보없는 신용대출이어서 금리가 높고 대출한도도 제한되어 있다.

임차인의 보증금반환채권을 담보로 양수한 양수인에게 우선변제권이 인정되는지에 대하여 판례와 학설이 해석을 달리 하고 있다.

(2010.5.27. 대법원2010다10276) 주임법의 입법목적, 문언해석상‘임차인’에게만 우선변제권 인정, 보증금반환채권의 양수인은 우선변제권 불인정

(학계 의견) 임차인이 보유하고 있을 때는 인정되는 우선변제권이 자금 융통을 위해 담보로 제공한 때는 인정되지 않는다는 것은 모순이고, 보증금반환채권의 담보제공이라는 우연한 사정으로 후순위권리자에게 권리취득 당시 기대하지 않았던 이익을 부여하고 임차인과 담보권자의 이익을 희생시키는 것은 오히려 임차인보호에 역행

법무부로서는 임차보증금 반환채권 담보부 대출이 부동산을 소유하지 못한 서민금융의 대종을 이루고 있는 현실에서, 기존의 해석상 논란을 해소하여 임차인·담보권자의 불안정한 지위를 강화하고, 담보권자에 대한 우선변제권 불인정으로 임차인에게 초래되는 불이익 상황을 해소 필요.

법률개정으로 임차인은 은행으로부터 4~5%의 낮은 금리로 대출을 받을 수 있게 되어 주택임차인과 영세 자영업자의 대출이자 부담이 경감되고, 목돈 안 드는 전세제도의 시행과 함께 서민의 주거 안정에 도움이 될 것으로 기대.

3. 주택임대차 표준계약서 제정, 임대차 계약의 길라잡이 책자 발간

현재 통용되는 임대차계약서는 전세금액 및 지급일자, 임대기간만 정하고 있을 뿐 그 내용이 불충분하여 임차인 보호에 미흡하다.

임대차계약과 관련하여 꼭 알아야할 정보가 명시되어 있지 않아 불이익을 감수하는 사례가 빈번하고, 계약기간 중 임대인과 임차인 간 수선비를 둘러싼 분쟁 상담도 증가하고 있음.

2012년 서울시 주택임대차 관련 상담건수 40,000여건

주택임대차보호법상 우선변제권 확보방법, 기간갱신 등 임차인 보호조항을 알기 쉬운 내용으로 적극 반영하고, 수선비 부담주체를 명시하여 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 도움이 되는 표준계약서를 제정·배포하겠다.



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