민간택지 분양가상한제(이하 민간 상한제) 폐지가 추진될 예정이다. 공포한 날부터 바로 시행될 예정인 만큼 오는 3월 입주자모집승인을 신청하는 분양단지부터 적용될 것으로 예상된다.

2007년 1.11대책으로 처음 나온 이후 근 14개월 여만에 폐지되는 것이다. 그렇다면 과연 민간상한제가 시장에 남긴 흔적은 뭘까? 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 이를 3가지로 정리해 봤다.

먼저 강남권 재건축 아파트값 하락의 단초 역할을 했다. 재건축 사업의 사업성이 떨어지다 보니 투매성 매물이 시장에 나오게끔 한 것이다. 또 분양시장의 물량 왜곡도 심각했다. 민간 상한제가 처음 실시된 해는 상한제를 피하기 위해 소나기 식으로 물량을 쏟아냈지만 이후에는 물량감소가 두드러졌다. 그리고 실제 민간 상한제가 적용된 아파트는 은평뉴타운 후분양을 포함해 전국에서 1만가구가 되지 않았다.

흔적1: 2007년 4월 강남 재건축, 2% 급락

분양가상한제가 민간까지 확대됨에 따라 가장 먼저 반응을 보인 시장은 강남권 재건축 시장이다.

2007년 1월 서울 아파트값은 0.59% 올랐지만 반대로 강남권 재건축은 0.05% 떨어졌다. 2월에는 더 떨어져 마이너스 0.78%를 나타냈고 3월에는 마이너스 1.13%, 그리고 4월에는 무려 2.04%가 떨어진 것으로 나타났다. 이때 시장에선 강남권 대세 하락론이 다시 고개를 들기 시작했다.

재건축 아파트값이 떨어진 이유는 한마디로 재건축 아파트의 사업성이 낮아짐에 따라 투매성 매물이 시장에 나왔기 때문이다.

사실 재건축 사업성이 높다는 것은 일반분양분의 분양가를 높여서 조합원들의 비용을 최대한 줄이는 것이다. 그런데 분양가상한제가 민간까지 확대됨에 따라 분양가는 정부에서 정한 기본형건축비 등으로 산정하게 했고 분양원가도 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용 등의 7개 항목으로 공개하게 했다.

결국 일반에게 분양하는 아파트의 분양가를 큰 폭으로 올릴 수 없게 된 것이다.

닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 “분양가상한제가 사실상 유명무실화됐다지만 그간 어느 정도 분양가 상승을 억제하는 역할을 해왔다”며, “금번의 폐지조치로 민간택지 분양가통제시스템이 완전히 사라져 분양가 상승을 부추길 우려가 있다”고 말했다.

흔적2: 분양시장 왜곡, 2007년 하반기 소나기 분양

두 번째로 남긴 것은 분양시장의 왜곡이다.

먼저 민간택지 분양가상한제 적용이 본격적으로 실시된 2007년 하반기 건설사들은 분양가상한제를 피하기 위해 소나기 분양을 했다.

2007년 10월부터 그해 12월까지 전국에 공급 예정된 아파트는 20만7천9백23가구에 달했다. 2006년 같은 기간(12만7천59가구)과 비교하면 64%(8만8백64가구) 증가한 것이다.

주상복합 역시 2007년 4분기 1만2천58가구 공급이 예정된 상태였다. 이 역시 2006년 같은 기간과 비교했을 21%(2천1백47가구) 늘어난 것이다.

하지만 2008년 이후부터는 물량감소가 두드러지기 시작한다.

2008년 한해 전국에서 분양된 주택(아파트, 임대, 주상복합 등 포함)은 19만9천2백15가구에 불과했다. 2007년(25만1천9백2가구)과 비교해 21%가 줄어든 것이다.

이런 물량감소는 올해 들어서도 여전하다.

지난 1월 전국에서 분양이 예정됐던 아파트는 4곳에서 2천2백22가구에 불과했다. 이는 닥터아파트가 월별분양 물량을 조사한 이래(2004년 1월) 가장 적은 것이다. 그리고 오는 3월, 분양시즌 임에도 예정된 물량은 19곳에서 7천9백32가구에 불과한 것으로 조사됐다. 2008년 3월 예정물량(5만2천7백40가구)과 비교하면 6분1수준으로 줄어든 것이다.

흔적3: 실제 민간 분양가상한제 주택, 9천여가구 분양

마지막으로 2007년 9월 민간택지에서 분양가상한제가 본격적으로 실시된 후 실제 민간에서 공급된 상한제 아파트는 41곳의 8천9백96가구(일반분양 기준)에 불과한 것으로 지역별로는 서울이 21곳 2천3백45가구로 가장 많았다.

이는 2007년 12월 후분양으로 공급된 은평뉴타운(17곳, 2천1백24가구) 물량 탓이다. 이외 서울에서 상한제 물량은 강서구와 관악구, 동대문구에서 공급됐다.

경기도의 경우는 안성에서 경동메르빌 4백88가구 선보인 것이 처음이자 끝이며 인천에서는 단 한 곳도 없었다.

지방광역시의 경우는 부산(4곳 8백54가구), 울산(2곳, 2백44가구), 대구(2곳, 8백47가구), 대전(1곳, 2천3백12가구), 광주광역시(1곳, 1백27가구) 순으로 상한제 아파트가 공급됐다.

광역시를 제외한 지방은 전북(3곳, 5백18가구), 강원도(2곳, 2백59가구), 경북(2곳, 4백29가구) 순으로 상한제 아파트가 분양됐다.


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