민간은 분양주택 임대 활용, 후분양 유도 등을 통해 공급 조정
【 4.1대책의 성과와 평가 】
정부는 4.1대책 이후 수도권 주택가격이 하락세에서 상승세로 반전되고, 거래량도 5~6월에 급증하는 등
4.1 대책이 집값 급락을 진정시키고 거래량을 증가시키는 등 시장심리를 안정시키는 성과가 있었다고 평가하였다.
국토연구원에 의하면 4～6월간 거래량 30만건 중 4.1 대책과 취득세 감면 효과로 약 9.8만건이 추가로 증가한 것으로 분석
다만, 6월들어 수도권 주택가격이 다시 하락세로 전환되었고 7월에는 거래량도 감소하고 있어, 시장회복세가 단기에 그칠 것이라는 우려도 제기되고 있는 상황이다.
이러한 시장위축은 매매수요를 전세수요로 전환시켜 전세시장 수급상황을 불안하게 만들 우려가 있다.
정부는 시장상황이 다시 위축되고 있는 원인으로, 수도권 지역의 대규모 개발사업 추진에 따른 공급과잉 우려를 꼽고 있으며,
취득세 감면 종료로 인한 4.1대책의 효과 단절과 함께,
거시경제 여건의 불확실성, 주택보급률 확대, 인구·가구 증가율 둔화, 주택보유인식 저하 등 주택시장의 구조적 변화도 영향을 미쳤다고 분석하였다.
【 향후 시장전망 및 정책방향 】
취득세 감면종료, 비수기 영향으로 7~8월간 거래량 감소가 불가피하나, 9월이후 생애최초 구입자 취득세 면제 및 양도세 감면 등 4.1대책 효과로 주택거래가 증가할 것으로 전망된다.
다만 거시경제 여건, 금리 전망 등 불확실성이 크고, 수급불균형이 장기화될 경우 세제 감면 등 수요진작 효과가 반감될 가능성도 있는 상황이다.
이에 정부는 4.1 대책의 기조를 유지하면서 효과를 극대화할 수 있도록 4.1 대책에서 제시한 공급물량 축소계획 등을 구체화할 수 있는 방안을 마련하였다.
【 세부 실행방안 】
1. 수도권 공공주택개발사업 조정
먼저, 시장과열기에 개발이 추진된 공공부문의 개발사업을 시장 수요와 사업진행상황에 맞춰 조정할 계획이다.
사업이 초기단계인 경우, 사업성 등을 감안하여 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 지구면적을 축소(광명시흥 등)하는 방식을 통해 총 2.9만호를 감축할 계획이다.
사업이 진행중인 지구는 지구별 상황을 감안하여, 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기를 조정한다.
공공분양주택은 수급상황을 감안하여 일부물량의 사업승인을 연기하며, 민간분양주택은 택지 공급시기를 연기함으로써 사업승인 시기가 늦춰지도록 유도하는 등 '16년까지 사업승인물량을 9만호 축소할 계획이다.
공공분양주택의 청약물량·시기도 조정한다.
LH가 분양예정인 공공 분양주택 분양을 ’13～’16년간 5.1만호 축소(4년간 당초 11.9만호→변경 6.8만호, 연평균 △1.3만호)하되
우선, ’13～’14년간 2.9만호를 축소(당초 6.2 → 변경 3.3만호)함으로써 청약물량 조정효과를 조기에 가시화할 계획이다.
이렇게 연기·조정된 물량은 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 특별관리해 나가되, 시장상황 개선여부 등을 보아가며 탄력적으로 대응할 계획이다.
2. 민간 주택공급 조절 및 분양주택의 임대주택 전환 촉진
민간건설업체가 미분양 리스크에도 불구하고 금융비용 등을 이유로 밀어내기 식으로 분양하는 물량을 최소화하기 위해
보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용하여 분양예정물량을 후분양으로 유도하고 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안을 마련하였다.
우선 대한주택보증의 분양보증 심사시 ‘분양성 평가’를 강화할 계획이다.
과거 주택공급 부족기에는 先분양을 통한 원활한 자금조달 지원을 위해 엄격한 심사없이 분양보증서를 발급하였으나
앞으로는 분양성에 기초하여 보증료율 차등폭을 확대함으로써 미분양 위험이 큰 사업의 경우 사업추진을 억제할 계획이다.
현재는 보증료율 차등 폭(0.18～0.55%) 미미
아울러, 신규 사업승인의 엄격한 관리를 위해 “수도권 주택정책 협의회”를 통해 지자체와의 협업체계도 구축키로 하였다.
분양예정 물량 또는 미분양 물량을 '준공후 분양'으로 전환․연기한 업체에 대해서는 저리의 보증부 대출을 지원할 계획이다.
대주보 지급보증을 통해 금융기관이 분양가격의 일정수준(50～60% 내외)을 건설자금으로 대출토록 하여, 분양시기 연기를 유도하며,
특히, 분양예정물량 중 사전에 준공 후로 분양시기를 연기한 물량 및 준공 후 일정기간 임대로 활용하는 물량에 대해서는 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증을 제공하고, 임대 활용 후에는 해당물량에 대해 선착순 분양을 허용할 계획이다.
또한, 건설사가 자체적으로 준공후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’을 도입할 계획이다.
건설사로부터 보증금을 반환받지 못하는 경우, 대주보가 임차인에 보증금을 반환하는 ‘전세보증금 반환보증’을 도입하고,
대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 ‘모기지 보증’도 도입한다.
* 동 보증 도입시 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환하여 금리 인하 (8% 내외 → 4～5%대), 대출한도 확대 등 건설사 금융비용 절감 가능
미분양 주택을 리츠가 매입(1천호 시범사업)하여 임대주택으로 운용한 후 매각·청산하는 방안도 추진한다.
다만, 임대활용 후에도 일정기간(5년)까지 매각되지 않으면 LH가 매입하여 청산을 담보하고, LH가 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용할 계획이다.
또한, 취득세 감면(50%), 재산세 최저세율 적용(0.1%), 종부세 합산 배제 등 세제지원으로 미분양 리츠의 사업성을 보완할 계획이다.
민간 매입임대 사업자의 주택매입을 촉진하기 위해,
대한주택보증에서 제공중인 ‘매입임대자금 대출보증’의 보증대상을 확대(85㎡이하 제한 폐지)하고, 취급 금융기관도 확대(2→4개)할 계획이다.
뿐만 아니라, 주택기금에서 지원하는 미분양주택 매입임대자금의 대출금리를 인하(5 → 4%)하고, 대출한도도 확대(6천 → 7.5천만원)할 예정이다.
3. 임대주택 공급확대 등 임대시장 안정화
분양주택 공급 축소와 별개로, 서민 주거안정을 위한 공공임대주택 공급은 지속 확대해 나갈 계획이다.
금년 하반기 전세수급 안정을 위해 공공주택 1.7만호의 입주시기를 1～2개월 앞당기고,
판교 순환용 임대주택중 국민임대주택으로 전환된 물량(1.9천호)에 대해 9월중 입주 조치할 계획이다.
아울러, 금년도 3.6만호 공급계획인 기존주택 매입·전세임대도 하반기에 집중 공급하는 한편, 매입 대상주택 확대를 위해 매입임대 지원단가도 상향조정(현 8.5천만원→9천만원)할 계획이다.
또한, 준공공 임대주택 활성화를 위해 주택 개량·매입자금에 대한 국민주택기금 융자 지원을 추가키로 하였다.
* 개량자금 : (금리)연2.7%, (대출한도)60㎡이하1,800만원, 85㎡이하2,500만원
* 매입자금 : (금리) 연 3.0%, (대출한도)7,500만원, (매입대상)도시형생활주택,오피스텔 등
「목돈 안드는 전세」제도는 지난 7월초 국회에서 관련법령이 개정되어, 기금취급은행·보증기관 협의 등을 거쳐 8월초 상품을출시할 예정이다.
생애최초 구입자금의 경우 6월 금리 추가인하 후 지원실적이 큰 폭으로 증가하고 있어 향후 자금소요 추이를 보아가며 지원확대를 검토할 계획이며,
주택구입시 차입금 이자상환액에 대한 소득공제 대상을 확대(국민주택규모 이하 요건 폐지)하는 등 전세수요가 매매수요로 전환될 수 있도록 지원할 계획이다.
【 기대효과 】
이번 대책은 장·단기 주택수급 조절의 세부 실행방안을 마련했다는 점에 의의가 있다.
정부 계획 측면에서 공공주택개발 사업단계별로 지구해제·규모축소·사업승인 및 분양일정 조정 등 맞춤형 사업조정 방안을 마련함으로써 장기 수급불균형 완화가 가능할 것으로 보인다.
개별 건설업체 차원에서도 분양시장 상황에 따라 기존의 先 분양 외에 적절한 분양시기를 조절할 수 있는 옵션을 보유하게 되었다는 점에서 단기적인 공급과잉 완화에 도움이 될 것으로 판단된다.
정부는 이와 함께 분양가상한제, 수직증축 리모델링 허용, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 4.1대책 핵심법안과 취득세 개편방안을 조속히 추진하여 수도권 주택시장을 정상화시켜나갈 계획이다.
신영수 기자
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