‘전세금 안심대출’은 대한주택보증과 은행(우리은행)이 협약을 체결하여 은행이 전세금반환보증과 목돈안드는 전세Ⅱ(채권양도방식의 전세대출) 연계 상품을 판매하되, 은행의 전세대출에 대해 대한주택보증이 상환을 책임지는 구조이다.
이 상품의 기본구조를 간략히 살펴보면, 먼저 전세대출을 받아 전세계약을 체결하려는 세입자가 은행 지점을 방문하여 전세금 안심대출을 신청한다.
세입자로부터 전세금반환채권을 양도받은 대한주택보증은 세입자에게는 전세금반환보증을 공급하고, 동 상품 취급 관련 협약을 맺은 금융기관에는 전세대출 원리금 상환을 보증한다.
대한주택보증이 전세금반환채권을 기초로 보증을 하므로 은행은 세입자에게 저리로 전세자금을 대출해 준다.
세입자는 자기자금과 전세대출금으로 전세계약을 체결한다.
정상적인 경우 전세계약이 종료되면 집주인은 대한주택보증에게 전세금을 돌려준다. 전세금을 돌려받은 대한주택보증은 전세대출 원금을 은행에 우선 상환한 후 잔액을 세입자에게 돌려준다.
임차인이 전세대출 이자 상환을 연체한 경우는 협약에 따라 대한주택보증이 연체 이자를 은행에 대납한다. 이 경우 대한주택보증은 전세계약 종료 후 은행에 돌려줄 원금과 대납액을 공제하고 세입자에게 잔여 보증금을 돌려준다.
집주인이 보증금을 미반환할 경우에는 일반 전세금반환보증과 동일하게 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다. 다만, 이 경우에도 은행 전세대출 원리금을 우선 상환한 후 잔액만 세입자에게 돌려주게 된다.
우선, 세입자는 가까운 은행 영업점에서 ①보다 쉽게 낮은 금리로 전세자금 대출을 받으며 ②전세금을 떼일 위험까지 해소할 수 있어 하나의 보증 가입으로 一石二鳥의 효과를 누릴 수 있게 된다.
일반적인 경우, 대출보증료(연 0.4%)를 부담하여 전세대출을 받고, 깡통전세 등 전세금 반환을 보장받기 위해서는 별도의 비용(연 0.197%)을 들여 전세보증금반환보증에 가입하여야 하나, 이번에 시행되는 ‘전세금 안심대출’을 이용하면 연 0.247%의 보증료만 부담하면 저리 전세자금 조달뿐만 아니라, 계약종료 후 전세금 반환까지 보장받을 수 있다.
특히, 대출금의 90%까지만 보증받는 기존 전세대출과 달리 이번 상품은 은행이 대출금의 전부를 보증받을 수 있어, 대출금리가 평균 3.7%, 최저 3.5%대까지 낮아져 일반 전세대출보다 약 0.4%p 더욱 낮은 금리로 이용할 수 있게 될 전망이다.
이에 따라 전세대출 1.5억원을 끼고 3억원 보증금의 전세계약을 체결하는 세입자는 2년간 107~225만원의 금융비용 절감이 가능해진다.
또한, 지난 9월 시행된 전세금반환보증도 대주보 영업채널(10개)이 적고, 아직까지 보증에 대한 인식이 낮아 활성화에 한계가 있었으나, 이제부터는 가까운 은행 영업점 방문만으로 쉽게 보증을 발급받을 수 있어 보다 활성화될 수 있을 것으로 보인다.
* 전세금반환보증 사업자용은 1,085세대 발급된 반면, 개인용은 52세대 발급(11.27 기준)
‘전세금 안심대출’은 전세 사는 서민들을 위한 틈새상품으로, 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하인 소액전세에 한하며, 전세계약일~전입일부터 3개월이내인 세입자가 일정조건* 주택에 거주하는 경우 이용 가능하다.
* 선순위채권액(집값의 60%이내) + 전세금의 합산액 ≦ 집값의 90%
전세금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나, 세입자의 상환능력을 감안하여 금융비용부담율* 40% 이내로 제한한다.
* 연간 대출이자/연소득 : 대출이자 부담능력 심사
국토부 관계자는 新개념의 ‘전세금 안심대출’ 시행으로 깡통전세 우려가 큰 상황에서 서민의 전세보증금 미반환 위험을 해소하고, 전세대출 문턱과 금융비용 부담까지 낮춰 줄 수 있어 서민 주거안정에 크게 기여할 수 있을 것으로 내다봤다.
아울러, 목돈 안드는 전세제도 도입을 통해 신용대출인 전세대출 구조를 개선(담보대출化)하여 전세자금 대출금리를 인하한 데 큰 의의가 있다고 밝히며, 앞으로도 관련 제도를 지속적으로 보완·발전시켜 나갈 계획이라고 밝혔다.
* 목돈 전세 도입, 전세대출 금리 공시(주금공) 등 정책적 노력 이후, 시중 전세대출과 주택담보대출 금리 갭이 0.62%p → 0.30%p로 큰폭 축소(‘13.1~9월)
‘전세금 안심대출’은 오는 ‘14.1.2일부터 우리은행 전국 지점을 통해 약 1년간 시범 운용할 계획이며, 시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정이다.
출처: 국토교통부
신영수 기자
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