그간 정책 모기지는 주택기금 재원을 활용하는 근로자·서민 주택구입자금, 은행 자금을 활용하되 재정에서 은행에 이차를 보전하는 생애최초자금, MBS 발행을 통해 자본시장 자금을 활용하되 재정에서 주금공에 이차를 보전하는 우대형 보금자리론이 있었는데, 지원대상과 대출조건이 제 각각이어서 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기되어 왔다.
금번 조치로 정책 모기지가 주택기금의 통합 정책 모기지로 일원화되면 무엇보다 무주택 서민의 내 집 마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대된다.
(모기지 공급 확대) 생애최초자금, 근로자·서민구입자금, 우대형 보금자리론의 최근 5년 연평균 공급실적은 2조원을 밑돌고 있으나, 이번 지원체계 개편으로 앞으로는 연 5~6조원의 정책 모기지가 안정적으로 공급된다.
또 시장상황에 따라 필요할 경우, 유동화 물량 확대를 통해 지원규모를 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.
국토부 관계자는 “무주택 서민의 내집 마련 기회 확대와 전세수요의 매매수요 전환을 위해 ‘14년의 경우 공유형 모기지(2조원)를 포함하여 ’13년과 유사한 약 11조원(12만호)의 정책 모기지를 공급할 예정이며, 이는 사상 최대 수준”이라고 밝혔다.
(지원대상 확대) 현재 우대형 보금자리론의 경우, 부부합산 연소득 5천만원 이하인 경우에만 지원이 되나, 통합모기지는 주택기금 지원기준으로 통일된다.
이에 따라 ‘14년말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6천만원 이하, 생애최초 구입자의 경우에는 7천만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가 낮은 정책 모기지를 이용할 수 있게 된다.
(금리 인하) 우대형 보금자리론의 현재 금리는 3.3~4.05%이나, 통합 모기지는 현재 주택기금 상품과 동일하게 소득·만기별로 시중 최저수준인 연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%p 인하)로 지원된다.
또 고정금리와 5년 단위 변동금리로 금리 옵션도 확대된다.
이에 따라 1억원 대출시, 시중은행 적격대출에 비해 연 171~191만원의 이자비용이 줄어들 전망이다.
(금융소비자 권익보호 강화) 국토부는 금융소비자의 권익을 선도적으로 보호하고자 통합 모기지의 근저당권 설정비율과 연체이자율을 시중은행 최저수준으로 인하할 예정이다.
먼저, 근저당권 설정비율을 현재 대출액의 120%→110%로 낮춘다. 이에 따라 1억원 대출자의 국민주택채권 매입부담이 120만원에서 110만원으로 감소하고, 근저당설정액이 낮아져 집주인이 보다 원활하게 세입자를 구하거나 추가적인 담보대출을 받을 수 있게 된다.
* 우리은행은 제외한 시중 은행 대부분은 120% 설정 중
최대 연체 이자율도 17%→10%로 대폭 인하한다. 또한 3개월 이하/이상 연체시 적용되는 연체 가산이자율도 국내은행(6~8%/7~9%) 최저수준인 4%/5%로 대폭 인하한다. 연체 이자율 인하는 경제난으로 일시적 연체상태에 있는 서민들에게 직접적인 도움이 될 것으로 보인다.
(서비스 접근성 개선) 통합모기지 취급은행이 현행 6개 → 16개 시중은행으로 확대되고, 온라인 신청도 가능해져 국민들의 이용 편의성도 크게 제고될 것으로 보인다.
* ‘14.1월부터 주택기금 취급은행 6곳(우리·기업·농협·신한·하나·국민은행)과 한국주택금융공사 협약 은행 및 홈페이지(www.hf.go.kr)에서 이용 가능
한편, 저리로 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용할 수 있어 국가 재정운용의 효율성도 크게 개선될 것으로 전망된다.
기존 생애최초자금과 우대형 보금자리론은 각각 최소 요구 대출이자율이 3%후반~4%대인 시중은행 자금과 MBS 발행자금을 활용하기 때문에 정책금리가 3%인 경우, 그 차이만큼 재정에서 은행과 주택금융공사에 이차 손실을 보전해 주어야 했다.
반면, 주택기금은 주택채권 발행 등을 통해 시중은행 및 주택금융공사에 비해 매우 낮은 비용(2% 초반)으로 자금을 조달하기 때문에 똑같이 3%대로 정책금융을 공급해도 오히려 이익이 발생한다.
이러한 특성을 감안하여 통합모기지는 공급물량의 50%는 저리로 조달된 주택기금 재원(주택기금 직접 융자)을 활용하고, 나머지 50%는 MBS 발행자금(주금공 유동화 방식)으로 공급한다.
이렇게 주택기금 재원과 MBS 발행자금을 함께 활용하면 주택기금 직접융자분에서 발생하는 利差 이익으로 유동화 방식 공급분에서 발생하는 주택금융공사 利差 손실 보전이 가능해 재정부담을 최소화할 수 있게 된다.
* 정책 모기지 연 5조원을 3% 초반 정책금리로 대출할 경우 손익
- 직접융자분 이익 = 2.5조원 * {정책금리 3%초반 - 기금 조달금리 2%초반)
- 유동화 방식 손실 = 2.5조원 * {최소 요구이자 4%초반 - 정책금리 3%초반)
가계부채 관리와 금융정책 관점에서도 통합모기지는 의의가 크다.
먼저, 기존 주택기금 대출과 달리 DTI와 LTV를 연계함으로써 상환능력에 맞춰 대출을 받도록 유도하였다.
* 연간 부채상환액이 연소득을 초과하지 않는 범위(DTI 100%이하)에서 관리하되, DTI와 LTV를 연계(DTI 40%이하 → LTV 70%, DTI 40~100% → LTV 60%)
또한, 장기고정금리 대출로 전환함으로써 월간 원리금 상환부담을 낮추고, 시중금리 변동에도 원리금 상환액이 영향을 받지 않도록 함으로써 가계자금 운용의 안정성과 예측 가능성을 제고하였다.
국토부 관계자는 “주택마련 자금은 목돈이 투입되는 만큼, 가계 경제 운영에 있어 아주 큰 비중을 차지할 수 밖에 없다”며 “이번 정책 모기지 지원체계 개편으로 무주택 서민들이 저렴한 장기 고정금리 대출을 활용할 수 있어 내 집 마련의 기회가 크게 확대됨은 물론, 가계대출 구조도 보다 선진화될 수 있을 것”이라고 말했다.
한편, 국토부는 12.6(금)~13일(금)까지 ‘대국민 공모’를 통해 통합 모기지의 명칭을 결정하기로 했다.
자세한 내용은 국민주택기금 홈페이지(www.nhf.molit.go.kr)에서 확인할 수 있으며 오는 6일 공지할 예정이다.
신영수 기자
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