[중앙뉴스]서승만 기자
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성남 재개발 추진과정을 보니...
‘금광동 대림 선정’ 매버드급 재개발 과정에 이르기까지
성남시 재개발
지난 2006년 성남 재개발시장 들썩이자 시는 단속에 나섰다. 이처럼 부동산시장 불안이 가중되자 시는 재개발지역에 대한 투기를 막기 위해 연말까지 지속적인 현장 단속을 벌일 계획이라고 밝혔다.
2010년 성남시 수정ㆍ 중원구 일대 노후밀집 주택단지 26개 구역 297.1㏊(89만8723평)에 대한 ‘2010 도시주거환경정비기본계획’이 마무리 수순에 접어들었다. 이에따라 부동산시장은 뜨겁게 달아 오르고 있는 가운데 시에서 불법거래행위를 집중 단속, 숨바꼭질 장세가 벌어졌다.
그당시 시는 경기도 ‘도시계획위원회의’가 제시한 조건에 대해 수정계획을 담아 도계위의 재심의를 요청했다. 시의 수정계획이 도계위심의를 통과하면 도는 결정고시문을 시에 전달하게 되고 시가 이를 고시하면 도시정비기본계획은 최종 확정되게 된다.
시 관계자는 “도 도계위의 조건에 대해 충분한 설명을 담아 수정계획을 마련했다”며 “도 도계위 분과위원들이 수정ㆍ 중원구 일대 현장을 직접 방문, 이 일대 높은 인구밀도를 감안해 합리적인 심의가 이뤄지길 기대한다”고 말했다.
시가 개발청사진을 마련하면서 최근 성남의 구시가지 부동산가격은 큰 폭으로 뛰었다. 2년여전 평당 800만~900만원하던 대지 20평짜리 다가구주택(3층)은 평당 1500만~1600만원으로 배 가까이 급등했었다.
단대동의 경우 10평 미만 지분이 연초 대비 평당 400만원가량 올라 1800만~2000만원선에 달했다. 태평동도 3∼4개월새 평당 300만~400만원 뛰었었고 태평3동 단독주택은 평당 1200만~1400만원에 매물이 나와 있다.특히 태평1동은 역세권인데다 대로변이어서 평당 1300만~1500만원을 호가했다.
재개발구역으로 지정되지 않은 인근 지역까지도 들먹이며 태평2동 병원부지에 대형 할인점이 들어온다는 소문이 돌면서 인근 단독주택 매물이 사라졌었다.
올해 성남시는 재개발 시동이 다시 시작되면서 5년째 제자리를 맴돌던 경기도 성남시 구도심 재개발 사업과 서울 강남과 인접한 덕에 부동산 경기가 좋던 2000년대 중반 성남 구도심 집값은 서울 못지 않았다.
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그당시 재개발 사업이 본격적으로 추진되며 지분(새 아파트를 받을 권리) 투자가 활발했기 때문이다.
2008년 세계 금융위기 이후 성남 구도심 재개발 사업은 제자리에 멈췄다. 서울의 여느 재개발 사업지처럼 수익성 하락이 원인이었다. 그러나 성남시와 한국토지주택공사(LH)가 용적률 상향조정, 미분양분 매입 약속 등 과감한 지원책을 내놓으면서 성남 시내 대표적 재개발 지역인 금광1구역이 시공사 선정이 된다. 앞으로 신흥2, 중1 등 다른 구역의 재개발 사업도 급물살을 탈 것으로 LH는 예상했다.
LH는 최근 금광1구역 시공사 선정 입찰에 대림산업과 코오롱글로벌이 참여했다고 발표했다. 조합은 이달 31일 주민총회에서 두 회사 중 한 곳을 시공사로 선정할 예정이다.
금광1구역은 그동안 시공사가 나서지 않아 재개발 사업을 진행하지 못했다. 그러나 이번엔 성남시와 LH가 시공사의 부담을 낮춰준 것이 주효했다는 분석이다. 성남시는 일반분양분에서 미분양이 발생할 경우 25%까지 인수키로 했다. 용적률도 250%에서 265%로 올리고 도로·주차장 등 기반시설 설치를 완화했다.
특히 성남시가 건설사가 분양을 하고 난 뒤 미분양된 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 25%를 인수키로 했다. LH도 잔여 미분양 주택을 전세임대로 매입하는 방안을 내놓으면서 상황이 급변한 것이다.
LH는 위례신도시와 성남 고등지구에 공사기간 동안 원주민들이 임시로 거주할 수 있는 임대주택 4300가구도 짓는다. LH 관계자는 “미분양 발생을 우려해 참여를 꺼리던 건설사들이 조건 변경에 관심을 갖고 입찰에 참여한 것으로 보인다”고 말했다.
성남 구도심 재개발 사업은 조합이 아니라 LH가 주도하는 것이 특징이다. 주민이 참여해 선정한 시공자가 사업비를 조달·시공하고 LH가 사업계획 수립 및 인·허가 등 사업관리와 순환이주용 주택을 제공하는 공공-민간 합동 재개발방식을 선택했다.
주민들이 스스로 사업성과 전문성이 부족하다고 판단해 경험이 많은 LH에 사업을 맡긴 것이다.
1단계(단대, 중3 등 2개 구역) 사업지 12만㎡는 이미 지난해 2795가구 규모의 아파트 단지로 탈바꿈했다.
전문가들은 성남시 재개발 사업이 침체한 재개발 사업의 모델이 될 수 있다고 입을 모은다. 여느 지역처럼 지자체가 조합으로부터 기반시설을 무상 제공받는 것이 아니라, 거꾸로 지원하는 것이기 때문이다. 건설업계의 한 관계자는 “지방은 재개발 사업이 부족하므로 성남시를 참고할 만하다”고 말했다.
이렇게 전문가들이 말하는 것처럼 성남 재개발 시동은 지방 재개발 사업 모델이 될것인가 하는 문제가 관건이다.
특히 성남시가 건설사가 분양을 하고 난 뒤 미분양된 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 25%를 인수키로 했다. LH도 잔여 미분양 주택을 전세임대로 매입하는 방안을 내놓으면서 상황이 급변한 것이다.
LH는 위례신도시와 성남 고등지구에 공사기간 동안 원주민들이 임시로 거주할 수 있는 임대주택 4300가구도 짓는다. LH 관계자는 “미분양 발생을 우려해 참여를 꺼리던 건설사들이 조건 변경에 관심을 갖고 입찰에 참여한 것으로 보인다”고 말했다.
성남 구도심 재개발 사업은 조합이 아니라 LH가 주도하는 것이 특징이다. 주민이 참여해 선정한 시공자가 사업비를 조달·시공하고 LH가 사업계획 수립 및 인·허가 등 사업관리와 순환이주용 주택을 제공하는 공공-민간 합동 재개발방식을 선택했다.
주민들이 스스로 사업성과 전문성이 부족하다고 판단해 경험이 많은 LH에 사업을 맡긴 것이다. 1단계(단대, 중3 등 2개 구역) 사업지 12만㎡는 이미 지난해 2795가구 규모의 아파트 단지로 탈바꿈했다.
2단계 54만㎡의 신흥2·중1·금광1구역은 그러나 부동산 시장 침체 등으로 건설사 참여가 저조하면서 제자리걸음을 했다. 급기야 과도한 부채에 시달리던 LH는 2010년 사업성이 부족하다며 사업 포기를 선언했다.
그러나 성남시와 LH가 우여곡절 끝에 사업을 재개하기로 합의하고 다양한 지원책을 마련한 데 힘입어 다시 정상궤도에 오르게 된 것이다. 2단계 구역 중 금광1구역이 가장 먼저 주민 총회를 연 뒤 시공사 선정 입찰을 진행하고 있다.
중1구역도 같은 방식으로 다음달까지 시공사 선정을 위한 입찰을 할 예정이고, 신흥2구역은 하반기 시공사 선정에 앞서 주민총회를 개최할 계획이다. 성남시 관계자는 “사업이 계획대로 진행된다면 2019년까지 2단계 사업을 마무리할 수 있을 것”으로 전망했다.
3단계(상대원2, 산성 등 2개 구역) 재개발 사업은 모두 40만㎡ 규모로 올해 2월과 4월 각각 정비구역으로 지정됐다. 현재 추진위원회 설립을 진행 중이며 주민이 조합을 구성하는 민영 방식으로 2020년까지 정비 사업을 완료할 예정이다.
전문가들은 성남시 재개발 사업이 침체한 재개발 사업의 모델이 될 수 있다고 입을 모은다. 여느 지역처럼 지자체가 조합으로부터 기반시설을 무상 제공받는 것이 아니라, 거꾸로 지원하는 것이기 때문이다. 건설업계의 한 관계자는 “지방은 재개발 사업이 부족하므로 성남시를 참고할 만하다”고 말했다.
시 관계자는 “도 도계위의 조건에 대해 충분한 설명을 담아 수정계획을 마련했다”며 “도 도계위 분과위원들이 수정ㆍ 중원구 일대 현장을 직접 방문, 이 일대 높은 인구밀도를 감안해 합리적인 심의가 이뤄지길 기대한다”고 말했다.
시가 개발청사진을 마련하면서 최근 성남의 구시가지 부동산가격은 큰 폭으로 뛰었다. 2년여전 평당 800만~900만원하던 대지 20평짜리 다가구주택(3층)은 평당 1500만~1600만원으로 배 가까이 급등했다.
단대동의 경우 10평 미만 지분이 연초 대비 평당 400만원가량 올라 1800만~2000만원선에 달하고 있다.
태평동도 최근 3∼4개월새 평당 300만~400만원 뛰었다. 태평3동 단독주택은 평당 1200만~1400만원에 매물이 나와 있다.특히 태평1동은 역세권인데다 대로변이어서 평당 1300만~1500만원을 호가한다.
S공인 관계자는 “문의 전화는 잇따르고 있지만 매물도 없고, 땅값도 너무 올랐다”고 말했다.
재개발구역으로 지정되지 않은 인근 지역까지도 들먹이고 있다. J공인중개 관계자는 “태평2동 병원부지에 대형 할인점이 들어온다는 소문이 돌면서 인근 단독주택 매물이 사라지고 있다”고 설명했다.
이처럼 부동산시장 불안이 가중되자 시는 재개발지역에 대한 투기를 막기 위해 연말까지 지속적인 현장 단속을 벌일 계획이라고 밝혔다.
시 관계자는 “도시주거환경정비사업지구 및 예정지구에서 투기를 조장하는 행위, 부동산 중개업자의 직접 거래행위, 불명확한 개발계획 및 유언비어 유포, 미등록 중개, 등록증 대여 등을 집중 단속할 방침”이라며 “불법행위가 적발될 경우 관련 법규에 따라 신속하게 행정처분하는 한편 사안에 따라 고발조치를 병행할 계획”이라고 말했다.
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중단된 성남재개발, 추진하려면...
-민관합동 재개발 재검토해야
2011년 2월 14일 LH공사 이지송 사장․성남시 이재명 시장· 신영수 국회의원의 3자 회동을거쳐 “민간참여 방식의 재개발사업 추진”을 하게 되는데 이것을 ‘민관합동 재개발’이라 일컫는다.
이 방식은 LH가 자신들의 부채 상황과 부동산시장 침체 등 을 내세워 재개발 구두 중단선언을 함에 따라 늪에 빠진 재개발을 일으켜 세우는 고육지책으로 나타난 기형적인 사업형태이다.
즉 말하자면, 이것은 LH공사의 내부문제(부채)를 이유로 임의로 기존 1단계 재개발 방식(최저가낙찰제)을 변경 조치한 것이다.
민관합동방식은 LH공사경우 기존과 같이 사업시행자로서의 지위는 존속되며, 민간건설사는 설계·시공 일괄 도급방식으로 사업을 수주하여 자금조달 및 책임준공·책임분양을 전제조건으로 하고 있다.
LH공사는 리스크 없는 시행자로서의 지위를 누리고, 재개발권리자와 건설사만 사업 부담을 갖는 구조이다. 좀 더 적나라하게 말하면 건설사만 골병(?)드는 사업이다.
이와 반대로 건설사의 부담을 제거하면 상대적으로 재개발 권리자의 추가부담금은 폭발적으로 늘어나게 된다.
왜냐하면, 건설사 참여시키려면 일방분양가 대폭 낮추어야하고 이로 인하여 사업성은 낮아지며 주민의 부담금은 늘어날 수밖에 없다.
현재까지 2단계 재개발은 시공자 선정 불발 되었으며 지금까지 중단 상태에 있다.
결국, 건설사가 성남재개발 사업에 부담을 갖기 때문이다.
건설사가 들어오려는 문턱에 올가미를 설치해두고 성남재개발에 건설사가 입찰 안 하여 추진이 어렵다(?) 고 하는 것과 무엇이 다른가.
이러한 결과로 현재 문제가 되고 있는 부동산 시장침체 와는 별개로 LH공사 때문에 재개발 사업성은 오히려 악화된 결과를 초래했다.
따라서, 앞으로 성남재개발 2단계는 1단계(중3,단대구역) 사업방식을 이어가야 하는 것 검토해야 한다.
‘최저가낙찰제 도입’으로 시공자 선정 시 건설사의 경쟁을 유도하며 시공자로 참여한 건설사의 공사대금 리스크를 줄여주는 것을 적극 검토해야 한다.
이 경우 LH가 공사 진행 상황에 맞추어 공사비 지급하는데 이를 마다할 건설사가 없다.
현재의 건설경기 불황에 그야말로 입맛 당기는 매력적인 최고의 사업장이 될 수 있다.
또, 낮아진 공사비는 재개발 권리자의 부담금에 커다란 영향을 미칠 수 있는 요인이 된다.
현재 겪고 있는 건설사의 미 입찰로 인한 시공자 불발로 인한 재개발 스톱은 없다고 말할 수 있다.
중앙뉴스=서승만 기자