부동산 전문가들이 말하는 2009년 부동산 이슈점검
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집값 거래 수요 부진…재건축시장 반등하면 강남권 거래 반등 기대 |
1. 강남 집값 회복 되나?
2009년 상반기 강남지역의 매매·전세 가격은 약세를 피하기 어려울 듯 보인다. 정부의 기준금리 인하에도 담보대출금리의 하락세는 여전히 완만한 그래프를 보일 가능성이 높다. 덧붙여 시장에서 거래가 실종된 침체 상황이 상반기까지 큰 진전을 보지 못할 것으로 예상돼 고가 주택이 즐비한 강남 주택시장은 여전히 약세를 면치 못할 것이다.
하지만 다른 시각으로
또한 재건축 사업단지가 빠르게 추진될 경우 2009년 하반기 이후 주변의 임대수요는 점차 증가할 가능성이 높다. 상반기 중 재건축시장 반등이 나타나면 전반적인 강남권 거래의 반등으로 이어질 수 있다. 이렇게 되면 그동안 투자 관망세로 일관했던 실수요자들의 시장참여가 눈에 띌 것이다.
만약 예상대로 양도소득세 완화가 시행된다면 중과세 회피를 목적으로 한 매물이 단기간 시장에 쏟아질 가능성이 매우 높다. 하지만 강남지역 주택공급은 재건축 추진에 따른 대규모 이전 수요와 민간아파트 분양이 크게 위축됐다는 점에서, 실제적으로 1가구 2주택자·다주택자에 대한 양도소득세 완화조치가 오히려 강남지역을 안정적인 수급조절로 견인할 가능성이 높다.
또한 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제한도(10년, 80%)가 크게 개선됐고, 그동안 보유세 부담에 큰 비중을 차지했던 종합부동산세의 부담 세액이 현격히 감소할 것으로 예상된다는 점에서 2009년 하반기 고가 주택은 안정세를 보일 것으로 전망한다.
국내 경제시장이 다소 불안한 상황에서도 한국은행의 기준금리가 추가적으로 하락할 것이 예상된다. 이에 따라 은행 담보대출금리도 순차적으로 인하할 것이다. 물론 11·3 부동산대책에서 여전히 강남 3구(강남·서초·송파구)의 주택투기지역은 유보한 상태이기에 총부채상환비율(DTI)은 인하가 지속된다면 강남지역의 주택거래시장은 다시 관심을 이끌어낼 수 있다.
2009년 7~9월을 기점으로 강남지역의 주택시장은 상승잠재력을 내포한 강보합세를 유지할 것으로 본다. 이유는 여타 지역에 비해 실물시장에서 강세를 보이고 있을 뿐 아니라 외부적 경제충격에 대해 상대적으로 강항 소비층으로 구성된 강남지역이 새로운 수요층을 끌어들일 가능성이 매우 높기 때문이다.
한편, 2009년 11월13일 종합부동산세 가구 합산 과세 위헌 결정은 그동안 이를 둘러싼 법적 논란에 대해 기본적으로 원칙을 재정립한 기회가 됐다. 이를 계기로 집권여당
1주택 장기 보유자에 대한 종부세 부과가 헌법 불합치 결정이 내려짐에 따라 향후 고가 주택의 보유 세제로 가장 커다란 걸림돌이 돼온 종부세의 부담이 주택거래시장의 영향권에서 한 걸음 물러섰다.
종부세 부담 완화에 따라 2009년 부동산시장은 크게 세 가지 영향을 미칠 것으로 예상된다. 우선, 부부간 증여가 더욱 현실화될 가능성이 높아졌다. 대체로 주택에 대해서만 부부간 증여를 생각할 수도 있지만 현실적으로 거액자산가 입장에서는 토지에 대한 공동지분 설정도 상당 폭 이뤄지리라 본다.
하지만 단순히 부부간 증여가 예상보다 크게 진척되지 않을 가능성도 배체할 수도 없다. 증여 후 5년 이내 해당 부동산을 처분할 경우 이에 따른 양도소득세 부담도 크게 증가시킬 수 있어 단시일 내 처분할 부동산이라면 오히려 증여가 불리하다.
하지만 1주택자의 경우 10년 이상만 보유하면 장기보유특별공제 80%를 적용받기 때문에 신규로 고가 주택을 취득할 경우 상당비율 공동지분방식으로 변화하는 경향을 보일 것으로 예상된다.
둘째, 종부세 부담 경감으로 고가 주택투자가 빨라질 수 있다. 특히 일시적 2주택자에 대해 유예기간을 기존 1년에서 2년으로 확대시킴으로써 강남권 재건축아파트 투자가 2009년 중반 이후 완만한 반등현상을 보일 수 있다.
마지막으로 전반적으로 거시경제변수가 침체일로를 겪고 있어 2009년 중반까지 고가 주택투자가 수요는 큰 움직임을 보이지 않을 것으로 본다. 주택의 양적 팽창보다는 질적 선호현상이 두드러질 전망이다. 보유세 부담 경감 및 1주택 장기 보유자 혜택으로 인해 2주택 이상을 보유하려는 투자성향은 크게 감소한다는 얘기다. (김일수·기업은행 부동산팀장)
2. 신도시 하락 악순환인가?
정부의 잇단 규제 완화 대책에도 주택 가격 하락세가 심화되는 양상이다. 현장에서는 ‘급매물’에 이어 ‘초급매물’도 팔리지 않고 있다. 강남에 버금가는 인기를 누려왔던 목동 일대의 아파트 가격 하락세가 특히 가파르다. 전체적인 고가 아파트 추락뿐 아니라 광역학군제로 인한 학군 프리미엄 실종으로 목동지역 아파트들은 연일 저점을 경신하고 있다. 민간 부동산정보 업체 조사에 따르면 서울 양천구 목동지역의 아파트가격은 평균 2400만원(3.3제곱미터기준)으로 지난 2006년4월 수준까지 폭락했다.
일산·분당을 비롯한 1기 신도시뿐 아니라 판교·동탄·김포·파주로 대표되는 2기 신도시 집값도 갈수록 맥을 못 추고 있다. 도심개발을 기치로 내건 MB정부가 들어선 이후로 서울을 중심으로 한 도심과 인근의 신도시 간 집값 차이가 더욱더 극명하게 나타나고 있다.
분양 당시 로또로 일컬어지던 판교신도시 역시 입주 시점에 최소 2억~3억원 정도 웃돈을 기대했던 중대형 아파트의 경우 현재는 분양가 수준으로 가격이 형성돼 있다. 이르면 2010년 하반기 동동탄신도시 분양을 앞두고 있는 2기 신도시 동탄지역 아파트 매매 가격도 지속적으로 하락하고 있다. 광교, 김포 한강, 양주, 위례, 검단, 평택 고덕 국제화신도시 등은 최초 분양시기가 2009~2011년 사이에 몰려 있다. 판교와 위례신도시를 제외한 대부분 신도시들이 1기 신도시보다 지리적으로 멀리 떨어져 있어 입주 시기가 되면 대거 입주 난을 겪을 수밖에 없다.
지난 2008년 발표도니 정부 대책으로 신도시 집값이 더욱 위협받고 있는데 핵심은 서울과 신도시의 중간지대에 걸쳐져 있는 그린벨트지역의 개발로 요약된다.
구체적으로 보면 앞으로 10년간 주택 500만채 짓는 것을 골자로 한 대규모 주택 공급 계획인데 300만가구가 수도권에 집중 공급된다. 이를 위해 도심 인근 그린벨트 100제곱킬로미터가 추가로 풀린다. 또한 산지, 구릉지 등을 새로 개발해 서민용 주택이 대거 공급된다.
‘단카이 세대’라고 불리는 전후 일본의 베이비부머들은 높아진 소득을 바탕으로 서구식 생활환경을 꿈꾸며 신도시로 대거 이동했다. 그 이후 일본 경제는 ‘잃어버린 10년’이라는 장기 복합불황의 고통을 겪으면서 집값은 지속적으로 하락해왔다.
일본 경제의 장기 불황으로 맞벌이 부부를 중심으로 한 젊은 세대뿐 아니라 중장년층까지 도시로 나가 일을 할 수밖에 없게 돼 도심에서 떨어진 ‘뉴타운’은 인기가 식었다. 젊은 세대는 도심으로 떠나고, 밤이 되면 장년층만 잠을 자기 위해 돌아오는 베드타운이 되면서 활기를 잃어가기 시작했다.
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1기 신도시뿐 아니라 판교·동탄·김포·파주 집값도 갈수록 맥 못춰 |
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기치조지가 선망의 대상인 주택지로 떠오른 가장 큰 이유는 전철역을 중심으로 걸어서 30분 이내에
국제신용 평가사인 무디스가 2009년 한국의 국내총생산(GDP) 증가율이 1997~98년 외환위기 이후 가장 낮은 2.2%에 머물 것으로 내다볼 정도로 부동산시장의 외피 격인 한국의 경제상황이 어둡다.
실제로 지난 2008년 11월부터 아파트 거래 활성화를 위해 공공택지와 분양가 상한제를 적용받는 지역을 제외한 대부분의 지역에서 분양권 거래를 허용했지만 손절매하려는 매도물량만 넘칠 정도로 시장의 반응은 차가웠다. 그나마 다행인 것은 부동산 규제 완화책을 지속적으로 펴는 정부 정책이다. 대표적으로 강남·서초·송파구를 제외한 모든 주택투기지역 및 주택투기과열지구가 해제됐고, 현재 170~250%로 묶여 있는 재건축 아파트의 용적률은 법정한도인 300%까지 허용했다. 경기가 활성화됐을 때 고가 주택에 대한 투자 수요가 늘어날 수 있는 계기도 마련했는데 가구별 합산 과세와 거주목적 1주택자 장기 보유 과세에 대한 위헌과 헌법불합치 결정이다.
이에 따라 부부간 증여는 6억원까지 공제되기 때문에 종부세 회피 목적의 증여 수요는 2009년부터 크게 늘어날 전망이다. 부동산 규제 완화책과 별도로 정부는 경기부양을 위해 대규모 재정 확대 정책을 계속 쓸 것으로 보인다. 또한 민간부문 투자 확대를 유도하기 위해 지속적인 세제 지원을 하는 한편 과밀억제권역·성장관리권역 내‘산업단지’는 규모 및 업종에 관계없이 공장의 신설·증설·이전규제를 폐지하고, ‘산업단지 외’지역은 기존 공장의 증설 범위를 확대키로 했다.
수급 요인도 따져보자. 민간 부동산정보 업체 조사에 따르면 2009년 전국에서 입주하는 아파트물량이 지난 2008년보다 6만여 가구 감소할 것으로 보이는데 서울은 2만여 가구로 절반 수준도 안 된다.
지난 2008년 하반기 금융기관들에 대한 신용등급 전망을 줄줄이 하향 조정한 신용평가사 피치가 한국의 구조화 금융시장에 대해서는 밝은 전망을 내놓을 정도로 한국 경제의 회복 불씨는 아직 꺼지지 않았다. 특히 그동안 하락폭이 상대적으로 컸던 강남권을 비롯한 용인과 분당·목동·평촌 등 버블세븐지역을 중심으로 반등의 기미를 보이면서 2기 신도시 분양도 덩달아 상황이 호전될 것이다.
하지만 복병이 있다. 국내 경기가 회복되지 않고 전국적으로 25만가구로 추정되는 미분양 문제도 성공적으로 해결되지 않으면 한국은행의 금리 인하에도 불구하고 2009년 말까지 집값 반등은 힘들 전망이다. (박상언·유엔알컨설팅 사장)
3. 규제 완화 그 효율성은?
2008년 주택시장의 시계는 분명 ‘제로’였다. 주택 경기 사이클상 하락 국면에 진입한 것은 물론 수요심리가 극도로 위축됐기 때문이다. 심리적 요인이 크게 작용하는 주택시장 특성상 경제 위기감이 수요자들의 구매심리를 꺾으면서 거래시장을 마비시켰던 것이다. 특히 서울 아파트 가격을 주도하고 있는 강남·서초·송파·강동의 강남권 4구 재건축 아파트 가격 역시 9개월째 하락세를 보였다.
당연히 주택시장 위기설이 나올 수밖에 없었다. 현실이 이렇다 보니 2008년도 6·11대책에서부터 시작된 이명박 정부의 부동산 정책은 분양권 전매 및 재건축 규제를 완화하는 11·3대책에 이르기까지 숨 가쁘게 발표됐다.
종합부동산세 및 양도소득세 완화를 포함한 세제 지원 두 차례를 비롯해, 용적률 상향 조정과 소형평의무비율 완화 등 재건축 규제완화, 미분양 매입, 전매 허용, 금융대출 규제완화 등이 골자다. 거래를 활성화하고 적체된 미분양 해소를 위한 대책들을 망라했다.
정부는 특히 2008년 11·3 부동산대책을 통해 마지막까지 아껴뒀던 재건축 규제완화와 함께 서울 강남 3개구(강남·서초·송파)를 제외하고는 투기과열지구 및 투기지역을 모두 해제했다. 아직 분양가상한제, 1가구 다주택자 양도세 중과 등 몇몇 규제가 남아 있긴 하지만 당분간 더 이상 획기적인 규제 완화책은 나오기 힘들 것으로 보인다. 이제 정부가 쓸 수 있는 카드 중 특히 주택 수요자를 위한 것은 거의 없다고 봐야 한다. 분양가상한제 폐지나 1가구 다주택자 양도세 완화 등은 언제 나올지 모르는 데다 매수자에게는 오히려 불리하거나 상관없는 내용이기 때문이다.
문제는 2009년에도 금융위기론이 계속 불거져 나오고 실물경기가 여전히 침체될 것으로 분석된다는 점이다. 여기에다 극도로 위축된 수요자들의 심리를 고려한다면 부동산 거래 활성화 및 가격 상승은 당장은 기대하기 힘들 것으로 관측된다.
주택이라는 자산은 실거주 측면에서는 물론 투자 관점에서도 본질적인 가격 변동 위험을 낮추기 위한 중장기 상품이다. 이런 측면에서 지난 참여정부가 심혈을 기울여 내놓은 12번의 부동산 규제 대책에도 가격이 상승했으니 이제 가격이 내리는 것은 너무나 당연하다는 분석도 설득력을 얻고 있다. 가격 추세로 볼 때 자연스런 하강 국면이라는 것이다. 언제 직전고점을 회복하느냐 또는 돌파하느냐, 아니면 직전고점까지 못 가더라도 재상승을 위해 에너지를 축적하는 과정이라는 일부 의견도 있다. 따라서 2009년도 부동산시장이 하락 국면을 이어가든 아니면 상승세로 반전하든 내집 마련 또는 투자 수요자라면 현재의 상황을 비관적으로만 바라보기보다는 향후 주택 경기 사이클이 상승 국면으로 전환될 때를 대비해 준비하는 자세가 필요하다.
국가 부도 상황인 지난 IMF 외환위기 시절에도 주택 가격은 1년간의 폭락 뒤 3년 8개월에 걸쳐 재반등했다. 세계적인 금융위기가 국내를 엄습하고 있지만 이 역시 생애주기를 감안하면 하나의 국면에 불과하다. 미국 실물경제 및 주택경기 회복이 2009년 하반기 정도 돼야 가능하다는 전망을 고려한다면 적어도 2009년은 아닐지라도 부동산 규제 완화 효과가 2년 이내 가능하다는 결론이다.
입지의 고정성과 단기공급의 한정성이라는 부동산 특성 때문에 완전한 수요, 공급의 법칙이 적용되는 것 또한 아니다. 부동산시장은 국지적 시장으로 수급 과부족 현상은 물론 교통·문화·자연환경 등 개발 호재가 지역에 따라 다르게 나타나고 이것들이 차별적으로 가격에 반영된다.
이런 측면에서 본다면 2009년도 부동산시장에선 실수요자들이 가격 경쟁력을 화복하기 위해 누가 먼저 ‘저점’이라는 확신 아래 중장기적인 안목을 갖고 부동산시장에 참여하느냐가 매우 중요하다. 이렇게 해야만 외부적 변수가
조경화 기자
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