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[중앙뉴스=신주영기자]이달 말 주택청약 요건이 완화되는 데 이어 4월에는 민간택지에서 분양가 상한제가 폐지되는 등 주택 분양 제도가 잇따라 변경된다.
이에 따라 주택청약 경쟁률이 더 치솟는 등 이미 달아오른 청약 시장의 열기가 한층 더 뜨거워질 것으로 보인다.
다만 인기 민간택지의 경우 분양가 상한제 폐지로 분양가 상승이 예상되는 가운데 적정 인상 폭을 찾는 일이 분양의 성패를 가르는 변수가 될 전망이다.
단기적인 청약 시장의 과열이 자칫 공급 과잉 등의 부작용을 가져올 수 있다는 우려도 나온다.
◇ 수도권 청약 1순위 요건 완화…공공택지 몸값 오를 듯
23일 부동산업계에 따르면 이달 27일부터 수도권의 청약 1순위 자격이 종전 2년에서 1년으로 단축된다. 27일부터 관할 지방자치단체에 입주자모집(분양) 공고를 신청하는 아파트 단지부터 적용된다.
통상 입주자모집 공고 심의에 5∼10일이 걸리는 만큼 소비자 입장에선 내달 초 청약 접수를 시작하는 단지부터 새 제도가 적용될 것으로 보인다.
또 무주택 세대주로 제한된 국민주택 등의 청약 자격은 무주택 세대원으로 완화된다. 세대주가 아니어도 무주택 세대의 구성원이기만 하면 청약할 수 있게 되는 것이다.
부동산업계는 이 조치로 1순위 청약자가 780여만명에서 1천500만명으로 최대 두 배 가까이로 늘어날 것으로 보고 있다.
여기에 더해 정부는 작년 9·1 부동산 대책을 통해 2017년까지 3년간 대규모 공공택지 지정도 중단하기로 했다. 이미 지정된 공공택지에서는 주택이 나오겠지만 3년간 신규 지정이 중단되면 앞으로 주택 공급이 줄 수밖에 없다.
결국 자격을 갖춘 수요자는 크게 늘어나는데 공급은 감소하는 상황이 되는 것이다. 이에 따라 공공택지, 그중에서도 수도권 공공택지의 몸값이 올라가며 인기가 치솟을 것으로 예상된다.
동탄2 신도시를 비롯해 위례신도시, 김포 한강신도시, 시흥배곧신도시, 하남신도시, 인천 청라국제도시 등 수도권 신도시나 택지지구의 청약 경쟁이 치열해질 것이란 얘기다.
서울을 중심으로 전세가격이 지속적으로 상승하면서 매매가격과의 격차가 좁혀지자 일부 전세 수요가 매매 수요로 돌아서고 있는 점도 수도권 청약 시장의 경쟁률을 끌어올릴 것으로 보이는 요인이
다.
조은상 부동산써브 부동산리서치팀장은 "3년간 공공택지 지정을 중단하기로 함에 따라 희소성이 높아지게 됐다"며 "반면 수도권의 청약 1순위 요건이 완화되면 1순위 자격자가 대거 늘어나므로 올해 공공택지 청약 시장은 작년의 열기를 뛰어넘는 성과가 나올 것"이라고 말했다.
◇ 민간택지는 분양가 상한제 폐지가 변수
이처럼 청약 경쟁이 더 치열해질 것으로 보이는 공공택지와 달리 민간택지는 분양가가 성패를 가르는 변수가 될 것으로 전문가들은 보고 있다.
주택법 개정으로 4월 초부터 민간택지에 건설되는 민영아파트는 분양가 상한제가 원칙적으로 적용되지 않는다.
다만 국토교통부 장관이 위원장인 주택정책심의위원회가 심의해 주택가격이 급등했거나 급등할 우려가 있는 민간택지 아파트에는 상한제가 적용된다.
분양가를 높이면 고급 건축자재나 마감재를 사용한 고급주택을 건설할 수도 있고, 특히 재개발·재건축 사업장의 경우 조합원 분양가를 낮출 수 있게 된다.
일반분양 주택의 분양가가 높아지는 만큼 조합원 분담금은 상대적으로 낮출 여지가 생기기 때문이다. 이는 재개발·재건축 지구의 사업성을 높여 사업 추진에 탄력이 붙도록 할 수 있다.
그러나 무작정 분양가를 높일 경우 대규모 미분양으로 이어지는 등 자칫 독이 될 것이란 우려도 높다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "수도권의 청약 1순위 요건이 완화되면 건설사도 주택 공급을 확대해 분양 시장이 커지고 분양권 시장도 활성화되는 등 시장 활력 차원에서 도움이 될 것"이라면서
도 "다만 분양가 상한제 탄력적용과 동반되면 주택정비사업(재개발·재건축)이나 민간공급 물량만 있는 서울의 경우 선호도가 높고 대기수요가 있는 지역에선 분양가가 인상될 수 있다"고 말했다.
전문가들은 특히 서울 서초·강남 등 강남권이나 용산, 광진 등 인기 지역의 경우 분양가를 올릴 가능성이 크다고 보고 있다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 "서울 강남이나 마포 등 일부 인기 지역의 경우 분양가는 오를 수밖에 없을 것"이라며 "문제는 얼마나 오르느냐 하는 것"이라고 말했다.
박 전문위원은 특히 올해 분양 시장에서 고분양가 논란이 거셀 것으로 내다봤다. 강남의 경우 주택가격 급등으로 상한제 적용 대상이 될 수도 있을 것으로 전망했다.
이에 따라 민간택지의 경우 분양가 인상 폭이 적정 수준이냐에 따라 성공 여부를 가를 것이란 얘기가 나온다.
조은상 팀장은 "재개발·재건축 단지는 분담금을 줄이기 위해 분양가를 높일 텐데 수요자가 납득할 만한 수준으로 높아지느냐가 분양이 잘되느냐를 결정하게 될 것"이라고 말했다.
분양시장 과열에 대한 우려도 나온다.
함영진 센터장은 "소득 수준 향상에 따라 낡은 재고 주택에서 신규 아파트로 갈아타는 등 주택 생태계에 선순환이 이뤄져야 하는데 지금은 너무 새 아파트 위주로 선호가 높은 상황"이라며 "또 청약 시
장이 과열되면 입주가 현실화되는 2∼3년 뒤에는 부담이 되거나 계약 취소분이 나올 수 있다"고 말했다.
박원갑 전문위원은 "지금 신규 분양 주택은 리스크는 없고 수익만 있는 상품이 됐다"며 "(분양 시장 과열은) 2∼3년 뒤 입주할 때 주택 공급 과잉이 될 수도 있다"고 말했다.