▲ 하반기 본격적인 부동산 규제가 실시되면서 개정법안들이 나오고 있다. (사진=연합)

/중앙뉴스/이형근 기자/ 하반기 아파트 시장은 달라지는 게 많다. 초단기처방으로 불린 ‘6.19부동산 대책’ 이후 정부는 대출 옥죄기와 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정, ‘초과이익환수제’, 재건축은 분양주택수 1채 원책으로 ‘부동산을 통한 부의 세습’을 방지 등을 무기로 적극적인 투기 단속에 나서고 있다.

한편에선 우려한 풍선효과도 나오고 있어 8월로 예정된 ‘종합대책’을 기대하고 있다. 이 밖에 내진설계의 확대를 비롯해 지역주택조합원 모집시 지자체에 신고와 공개모집은 필수적으로 해야 하는 등 각종 규제망이 전보다 촘촘하게 짜여진다. 

▲ 그래도 숨을 곳은 있다. 피난처를 찾아 풍선효과

서울 25개구를 비롯해 세종시, 경기 과천·성남·광명·하남·고양·화성·남양주 등 7개시와 세종시, 부산 해운대·연제·수영·동래·남·부산진구 및 기장군 등 청약조정지역은 주택담보비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 모두 무주택자를 제외한 가구를 대상으로 10%씩 낮아진다. 따라서 LTV는 70%에서 60%까지, DTI는 60%에서 50%까지 각각 강화 된다. 

부동산 시장은 하락세를 기록하다 숨고르기에 들어갔다. 강남구 개포 주공 1단지는 대책 발표이후 4000만~5000만원까지 떨어졌지만 2주째부터 하락세가 멈추거나 급매물이 팔려나갔다. 조정을 받는 것은 잠실 주공5단지도 마찬가지다. 대책 발표 직후 5000만∼6000만원 하락한 채로 바닥을 다지고 있다. 이 과정에서 풍선효과가 힘을 쓰고 있다. 

분양권 전매제한이 6개월로 짧아 6.19 대책의 반사이익을 본 곳이거나 청약조정지역을 제외한 지자체의 분양사무소는 문전 성시를 이루고 있다. 

대표적으로 포스코건설이 지난달 30일 오픈한 인천 연수구 송도동 랜드마크시티 센트럴더샵 견본주택에는 오전부터 방문객들로 북새통을 이루며 개관 첫날에만 8000여명이 몰렸다.

회사 관계자는 "이 아파트의 분양권 전매제한은 6개월로 짧아서 6·19대책의 반사이익을 보는 것 같다"며 "최근 이 일대 주택경기가 회복세를 보이고 있어 청약 경쟁률도 종전보다 높게 나올 것"이라고 말했다. 이 밖에 규제대상밖인 수익형 부동산으로 활용할 수 있는 상가도 완판 행진을 이어가고 있다. ‘카림 애비뉴 일산’은 70대 1의 경쟁률까지 기록했다. 

정부는 LTV와 DTI외에 총부채원리금상환비율(DSR) 도입도 준비하고 있다. 과거 부채이자 상환을 검토한 것과 달리 총부채를 검토하는 이 제도는 도입을 위한 연구용역을 준비하고 있고 적용 기준을 놓고 은행감독원과 각 은행간 의견을 조율하고 있다. 

▲ 재개발 단지 아파트, 분양때는 무조건 1채씩

또한 올해 하반기 시행되는 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 개정안 시행 이후 사업조정지역 재건축 조합원은 원칙적으로 재건축 아파트 1채만 분양받을 수 있다. 기존에는 과밀억제권역에 한해 최대 3채, 과밀억제 권역 밖에서는 소유 주택만큼 분양 받았다.

하지만 김현미 장관 부임으로 ‘부동산을 통한 부의 대물림 수단’이라는 지적을 받자 한 재건축 단지에 몇 채를 보유하건 한 채만 분양 받는 것으로 조정됐다. 다만 예외 조항을 들자면 한 채가 60㎡이하면 예외적으로 2채까지 분양 받을 수 있다. 만약 각각 다른 재건축 단지에 한 채씩 있다면 해당되지 않는다. 

주택조합제도개선을 주 내용으로 하는 ‘주택법’ 시행령 및 시행규칙이 개선되면서 조합원을 개선할 때 지역 주택조합또는 직장주택조합 추진위원회가 조합원을 모집하려면 관할 지자체에 신고하도록 바뀌었다. 지역 주택조합원은 지난 6월 3일부터 공개적으로 모집해왔다. 모집 방법은 신문이나 인터넷 등의 광고 대신 해당 지역 일간신문이나 관할 지자체 홈페이지를 통해야 한다.

개정안은 조합원의 조합총회 참석을 의무적으로 비율을 규정 한다. 총회에서 의결하려면 10% 이상 직접 참석해야 하며 창립총회와 총회의결 의무사항(규약변경, 자금 차입) 등은 조합원의 20% 이상이 참석하도록 했다. 그리고 분양이익이 3000만원 이상 발생했을때 최고 50% 이상 세금으로 환수하게 하는 ‘초과이득 환수제’가 부활한다.

이 제도는 그 동안 유예됐지만 올해로 기간이 만료되고 연장되지 않게 된다. 따라서 올해 안에 재개발에 들어가는 재건축 단지들은 이 제도의 대상에 포함되지 않아 재건축 단지에 관심을 끌기도 했다. 

▲ 넓어진 내진설계 대상, 임대차때도 정보제공해야

내진설계 하한선이 낮아진다. 다음달 실시되는 건축법 시행령에 따르면 그동안 연면적 500㎡이상의 건축물에 적용되던 내진설계는 200㎡이상으로 확대된다. 또한 단독주택이나 공동 주택 등 모든 신축 주택은 연 면적에 관계 없이 내진 설계 의무대상에 포함된다. 다만 목조 건축물 등은 기존 법안대로 포함된다. 

그리고 이달 말부터 시작되는 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정안은 집이나 사무실 등의 매매·임대차 계약시 건축물 대장을 참고해 내진설계 여부와 내진 강도까지 참고해 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 계약자에게 충실히 전달해야 한다. 공인중개사가 이 의무를 이행하지 않으면 400만원의 과태료를 물어야 한다. 

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