서울 집값 혼조…"전세 재계약이냐, 매매 ‘갈아타기’냐"
서울 집값 혼조…"전세 재계약이냐, 매매 ‘갈아타기’냐"
  • 우정호 기자
  • 승인 2019.07.17 18:13
  • 댓글 0
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서울 전세거주자, 매매전환비용 3억8천만원으로 전국 3배
전세시장 안정, ‘재계약 비용’ 부담은 줄어
서울시 한 아파트 단지 (사진=우정호 기자)
서울시 한 아파트 단지 (사진=우정호 기자)

[중앙뉴스=우정호 기자] 하반기 전세 만기가 임박한 세입자는 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 고민이 깊어졌다.

서울의 경우 지난 2년 동안 집값 상승폭이 커지면서 전세보다 매매가 유리으나 현재는 주택시장 환경이 크게 달라졌다. 주택담보대출 규제로 자금 확보가 어렵고, 주택 공시가격 인상으로 보유세도 늘어나면서 실수요자들이 매매로 전환하기에는 부담이 크다.

또, 앞으로 민간택지 분양가 상한제 적용 여부와 기준금리 인하 등의 변수가 기다리면서 의사결정하기 어려운 상황이다.
  
KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온(Liiv ON)은 아파트를 대상으로 올해 하반기 전세 재계약 비용과 전세에서 매매전환시 필요한 비용을 지역별로 분석했다.

9.13대책 이후 아파트 매매전환비용 감소

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 올해 하반기 전국 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용(현재 매매가격 3억6천534만원 - 2년전 전세가격 2억3천914만원)은 1억2천620만원으로 집계됐다. 서울은 전국 평균보다 3배 비싼 3억8천421만원이 필요하다.

아파트 매매전환비용이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 가격을 말한다. 임차 기간이 끝나는 시점에 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 판단할 때 비교하는 가격이다.

올해 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9.13대책 이후의 금액인 1억3천352만원(11월기준)과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제 정책 기조가 이어지면서 대출 및 세금 규제와 입주물량 증가 등의 원인이 복합적으로 작용해 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락했다.

같은 기간 아파트 매매전환비용이 1천만원 이상 감소한 곳은 울산(↓1 천620만원), 부산(↓1천558만원), 강원(↓1천389만원) 세 곳이다. 부산과 울산은 지역산업 침체까지 겹치면서 아파트 미분양 물량이 늘어나고 매수심리도 위축돼 부동산 시장이 어려움을 겪고 있다.

강원은 늘어나는 입주물량으로 아파트값이 하락세다. 수도권은 경기(↓633만원), 인천(↓320만원), 서울(↓296만원) 순으로 줄었다.

9.13대책 이후 아파트 매매전환비용이 늘어난 곳도 있다. 세종(↑3천832만원), 광주(↑1천435만원), 대전(↑440만원), 대구(↑470만원), 전남(↑105만원)은 상승했다.

2년 전 세종은 아파트 입주물량이 크게 늘어나면서 매매가격 대비 전세가율이 52.1%로 전국에서 가장 낮았다.

2년 전 세종 아파트 평균 전세가격은 1억3천951만원인 반면 매매가격은 2억9천953만원의 시세가 형성됐다. 그외 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%)보다 상승률이 높았다

2년 전 서울·광주·세종·대구에서 전세 대신 집 샀으면 ‘좋았을 텐데’

서울을 비롯한 광주, 세종, 대구는 2년 전에 전세 재계약보다 집을 구입했더라면 현재 보다 내집마련 부담을 크게 줄일 수 있었다.

2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울(↑1억1천315만원), 광주(↑934만원), 세종(↑705만원), 대구(↑583만원) 4곳은 부담이 오히려 증가했다.

2년 전 서울 전세 거주자는 2015년 6월 기준 보증금 3억4천649만원에서 2억7천106만원을 추가하면 6억1천755만원에 아파트를 구매할 수 있었다. 2019년 6월 기준 매매전환비용과 비교하면 1억1천315만원 낮은 금액이다.

전세거주 2년 동안 서울 아파트 매매가격은 17.2% 오른 반면 전셋값은 2.0% 오르는데 그치면서 상승률 차이가 9배다.

올해 6월 기준, 서울 아파트 평균 매매가격은 8억1천290만원으로 2년 전(6억1천755만원) 대비 1억9천535만원(31.6%) 올랐다. 서울 아파트 평균 전세가격은 같은 기간 매매가격 상승 분의 약 6분 1수준인 3천386만원 오른 4억6천255만원이다.

서울 전세 세입자가 아파트로 내집마련 전환시 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 구입자금은 부족하다.

예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 8억1천290만원에서 LTV 40%를 적용한 3억2천516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 4억2천869만원을 제외하면 5천905만원을 추가로 마련해야 한다.

2년 동안 매월 246만원씩 꼬박 모아야 한다. 전세자금대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 자금은 더 필요하다. 지난 9.13대책 후 아파트값 하락세가 이어지면서 매매전환비용의 추가 비용 부담은 줄었지만 대출규제로 절대적인 주택구입비용 부담은 여전히 높은 것이다.

이와 유사한 추이를 보이는 통계가 더 있다. 올해 1분기 서울의 ‘KB아파트 주택구입부담지수 PIR(Price to Income Ratio)’는 집계를 시작한 2012년 1분기 이후 가장 높은 10.5를 기록했다. 서울에서 중간소득계층이 중위아파트를 구입할 때 10년이 소요된다는 의미다.

집값 떨어질까 걱정, 전세 재계약 할까?
 
그렇다면 아파트 전세 계약을 계속 유지한다면 전세 보증금 인상분은 얼마나 될까? 2019년 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용(현재 평균 전세가격 - 2년전 평균 전세가격)은 200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울(3천387만원), 광주(1천934만원), 전남(1천192만원) 세 지역은 천만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다.

반면 울산(↓2천685만원), 경남(↓1천812만원), 경북(↓1천025만원) 지역은 천만원 이상 떨어졌다. 경기도는 436만원 줄었다. 경기는 2017년부터 2019년까지 연평균 14만5천가구의 아파트 입주물량이 연속적으로 진행되면서 매매 및 전셋값 동반 하락 중이다. 향후 아파트 매매가격이 떨어지거나 보합을 유지한다면 전세 재계약을 유지하면서 아파트 분양이나 미분양을 선점해 신규 아파트 갈아타기 전략도 고려할 만 하다.

서울 집값 꿈틀 실수요자 매매전환 고민, 추가 대책 검토로 매수전략은 신중  

분양가 인하에 따른 기존 아파트값 변화가 정체될 가능성도 커졌다. 서울 아파트값이 강남을 중심으로 오르면서 최근 들어 인근 지역으로 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 민간택지까지 확대하는 분양가상한제 적용 등의 추가대책을 검토 중이다.

분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 전망이다. 분양을 받기 위해 전세를 유지하려는‘전세 선호 현상’으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다.

 


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