[양극화 사회③ 주택]분양 시장 입지별 양극화 현상 뚜렷...이유 있었다
[양극화 사회③ 주택]분양 시장 입지별 양극화 현상 뚜렷...이유 있었다
  • 윤장섭
  • 승인 2020.06.29 16:58
  • 댓글 0
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중소 지방 주택업체의 경영악화 현실로...경영에 직격탄
지방광역시 전매제한 강화방안 재검토 시급
부동산 대책 정답은 있나...규제에도 서울 아파트값 오른다

[중앙뉴스=윤장섭 기자]코로나19가 장기화 되면서 한국사회의 여러 분야에서 양극화 현상이 뚜렸하게 나타나고 있다. 양극화 현상 세번째 시간으로 주택분야의 양극화 현상에 대해 살펴본다.

국토교통부가 21번의 부동산대책을 내놓았지만 여전히 국민들의 불평불만의 목소리는 여전하다.(사진=윤장섭 기자)
국토교통부가 21번의 부동산대책을 내놓았지만 여전히 국민들의 불평불만의 목소리는 여전하다.(사진=윤장섭 기자)

국토교통부가 21번의 부동산대책을 내놓았지만 여전히 국민들의 불평불만의 목소리는 여전하다. 문재인 정부는 지금까지 고강도 부동산 규제정책을 잇따라 내놓고 있지만 결과적으로는 여전히 양극화가 더욱 심화된 것으로 나타났다. 수도권과 지역 대도시로의 ‘풍선효과’와 도농복합지의 ‘빨대효과(타지역 부동산으로 여유자금이 투자되는)’등이다.

지난 6월 17일 문재인 정부는 21번째 부동산 대책을 발표했다. 핵심은 실거주자의 주거환경 개선이다. 대다수 부동산 전문가들의 생각은 실거주자의 주거환경 개선에 공감을 하는 편이지만 주택담보대출 시 실거주 의무, 기존주택 매각 기간 강화, 재건축조합원 주택분양 거주요건 도입 등은 과도해 보인다는 평가가 주를 이뤘다.

지난 6월 17일 문재인 정부는 21번째 부동산 대책을 발표했다.(사진=방송캡처)
지난 6월 17일 문재인 정부는 21번째 부동산 대책을 발표했다.(사진=방송캡처)

코로나19 사태 이후 수도권 보다는 지방 주택업계의 상황은 매우 심각하다고 할 수 있다.

▲중소 지방 주택업체의 경영악화 현실로...경영에 직격탄

지방 주택시장이 얼어붙고 있다. 주택시장이 침체되면서 주택사업에만 전념하고 있는 지방의 중소 향토주택업체들이 경영악화로 문을 닫는 일들이 점점 늘어나고 있다.

최근 국토부 통계자료에 따르면 전국 미분양주택이 3만8000여 가구 중 90%에 해당하는 미분양 주택이 지방에 몰려있는 것으로 확인됐다. 수도권과 달리 유독 지방에 미분양 주택이 몰려있는 것은 수도권의 대형 건설사와 달리 중소 주택업체들이 대부분 주택사업에만 전념하고 있기 때문이다.

사실 주택사업에만 매달려 있다 보면 주택시장이 침체 될 경우 중소 향토 건설사들은 경영에 직격탄을 맞을 수밖에 없다.

지방에 미분양 주택들이 증가하게 되면 중소 건설사들은 연체료가 오르게 되고 PF 부실 등 금융 리스크에 직접 당면하게 된다. 금융 리스크는 곧 건설사업 전반으로 전이되고 그 결과 지역 주택업계의 연쇄 부도 등이 나타난다. 이 것은 단지 건설업체와 주택업계 몰락만을 가져오지 않고 이사업체와 부동산 중개업체와 같은주택 연관산업에 크나큰 악영향을 미쳐 지역경제의 위기로 직결된다.

지방의 미분양 주택들이 넘처나고 있는 가운데에도 최근 주택가격 상승 현상은 더 뚜렷하게 나타나고 있다.(자료=KB국민은행)
지방의 미분양 주택들이 넘처나고 있는 가운데에도 최근 주택가격 상승 현상은 더 뚜렷하게 나타나고 있다.(자료=KB국민은행)

지방의 미분양 주택들이 넘처나고 있는 가운데에도 최근 주택가격 상승 현상은 더 뚜렷하게 나타나고 있다. 투기수요에 따른 현상이 아니라 1500조 원에 이르는 시장 유동성 자금과 저금리 기조에 기인한 것이다. 더욱이 제 3기 신도시 및 2차 공공토지비축종합계획 보상금 지급이 시작되면 유동성은 더욱 증가했다.

이럴때일 수 록 정부는 부작용이 많은 규제 기조를 과감히 버리고 풍부한 시장자금과 대내외 경제여건을 고려해 주택공급 확대와 실수요자 주거 지원으로 집값 안정을 유도하는 정책전환이 시급하다.

▲지방광역시 전매제한 강화방안 재검토 시급

부동산업계에서는 집값을 안정시키면서 지방 주택건설업체의 경영난을 완화 시키려면 먼저 서울을 비롯한 수도권과 지방은 차별화된 주택정책을 펴야 한다고 주장하고 있다.

가장먼저 취해야 하는 것이 오는 8월부터 시행되는 지방광역시 전매제한 강화방안의 재검토다. '전매 제한'은 헌법상 기본권 제한의 적정성과 비례성을 상실한 과도한 규제로 “일률적인 전매 제한 기간 강화는 규제의 적정성과 형평성에 위배된다”는 것이 주택건설업계의 주장이다.

구체적으로 현행 ‘9억 원 초과’ 고가주택 기준에 대해 지적했다. 주택건설업계는 “주택 가격의 꾸준한 상승에도 고가주택 기준 금액은 2008년 9억 원으로 상향 조정‘된 이후 12년간 동결시킨 것은 현실과 너무 동떨어진 정책이라며 현행 9억 원을 12억 원으로 상향 조정해야 한다고 밝혔다.그러면서 “코로나19의 영향과 정부의 지속적인 주택 규제는 주택 거래량 뿐만 아니라 인허가와 입주율 등 관련 지표가 하락하고 있어 “부동산 시장을 방치해서는 안된다"고 했다.

부동산 시장을 방치하면 주택업체의 경영 악화로 이어지게 되고 결국은 서민 주거 안정을 위한 주택 공급 기반이 붕괴되는 결과가 나타나게 된다고 우려했다. 따라서 정부는 지방광역시 전매제한 강화방안에 대한 재검토의 철회나, 철회가 힘들다면 일정기간 유예라도 해야한다고 주장했다.

주택도시보증공사의 환매조건부 미분양주택 매입 재시행, 지방 미분양주택에 대한 △양도세 한시적 감면 재시행, △취득세‧거래세 감면 등도 필요하다는 입장이다. 그리고 지방은 잔금대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용을 배제해 중금 대출 전액을 잔금으로 전환해주는 조치도 절실하다고 했다.

▲분양 시장 입지별 양극화 현상 뚜렷...이유가?

분양 시장에서 입지별 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는 것은 어제 오늘의 문제가 아니다. 가장 이해하기 쉽게 설명을 한다면 분양시장의 잇따른 규제로 시장에 대한 불확실성이 커지면서 실수요자들이 생활이 편리하고 미래가치가 확실한 단지에만 청약 통장을 던지고 있다는 것,

더욱이 같은 지역일지라도 입지여건에 따라 청약 성적은 갈린다. 대표적인 곳이 인천의 검단신도시다.

검단신도시에 공급된 단지들의 경우 지난해부터 올해까지 교통, 교육, 생활 편의시설이 가까운 단지일수록 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 검단신도시 AB12블록에 들어서는 '우미린 에코뷰'는 인천 1호선 연장 신설역과 중심상업지구, 계양천을 걸어서 이용할 수 있다는 입지 조건 때문에 평균 27.21대 1의 청약경쟁률을 기록한 반면, 신설역과 중심상업지구가 멀리 떨어진 AA12-1블록에 공급된 ‘검단신도시 대광로제비앙’은 1순위 청약에서 0.15대 1의 경쟁률로 마감에 실패했다. 같은 지역임에도 환경에 따라 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났다.

이러한 현상은 비단 수도권에서만 나타나지 않고 지방에서도 나타난다. 지난해 상반기에 분양된 전라북도 전주시 덕진구의 경우다. 덕진구 반월동에서 분양한 ‘전주 반월동 광신프로그레스’는 0.08대 1로 수요자들이 외면한 반면 같은 덕진구에 위치한 우아동 ‘전주 우아한시티’는 평균 19.1대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

왜 같은 지역에 있으면서도 이처럼 양극화 현상이 벌어졌을까. 그것은 바로 입지 조건에 그 해답이 있다.

‘전주 반월동 광신프로그레스’는 주변에 대형 쇼핑 시설 및 편의 시설 등이 다소 부족한 반면  ‘전주 우아한시티’는 KTX 전주역을 비롯해 홈플러스, 동신초 등을 걸어서 이용할 수 있는 입지조건 때문이다.

대구 달서구에서 분양한 단지 중 평균 114.62대 1로 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 ‘대구용산자이’의 경우에도 반경 500m 내에 대구지하철 2호선 용산역과, 홈플러스, 용산초·중교, 야외공연장 등 다양한 인프라가 위치해 있다는 점이 부각돼 인기를 끌었다.

입지에 따라 시세 차이도 벌어지고 있다. 부동산테크에 따르면 판교신도시 중심지로 꼽히는 판교역 인근에 위치한 ‘백현마을6단지’는 전용 84㎡ 시세가 14억4000만원인 반면, 서판교에 위치해 중심지와는 다소 먼 ‘판교원마을9단지’는 같은 면적이 11억3500만원으로 두 단지의 시세가 3억원 가량 차이를 보이고 있다.

이처럼 입지에 따라 시세는 물론 청약 결과도 크게 달라지자 올해에도 최적의 입지를 갖춘 분양 단지들이 주목을 받을 전망이다.

▲부동산 대책 정답은 있나...규제에도 서울 아파트값 오른다

부동산 대책 정답은 있나...규제에도 서울 아파트값 오른다.
부동산 대책 정답은 있나...규제에도 서울 아파트값 오른다.

 

정부가 지난 6월 17일 강력한 규제를 담은 대책을 내놨어도 21번째 부동산 대책을 비웃기라도 하 듯, 서울 아파트값은 좀처럼 잡히지 않고 있다.

한국감정원의 조사에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 지난달까지 3년 간 서울 아파트 값은 13.65% 오른 것으로 나타났다.

서울 아파트 가격은 지역과 관계없이 중간대 가격을 형성하고 있는 아파트 중위가격이 3년간 5억3000만원에서 8억3000만원선으로 3억원 늘었다. 중위가격은 전체 아파트를 가격기준으로 볼때 중간에 해당하는 값이다.

중위가격의 상승은 곧 서울 아파트 절반 이상이 고가주택 기준인 9억원을 바라보고 있다는 것으로 해석해도 무관하다.

아파트가격의 상승은 청약시장의 과열을 불러오면서 서울에서의 청약 시장 경쟁률이 100대 1까지 보이는 등 과열 양상이 나타나고 있다.

부동산114 자료를 보면 올해 서울의 아파트 평균 청약경쟁률은 99.3대 1로 사상 최고치를 기록했다. 경기(37.2대 1)와 인천(37.3대 1)을 포함한 수도권 아파트의 평균 청약경쟁률도 40.7대 1에 달했다.

서울과 수도권의 아파트 가격이 13.65% 상승한 것과 비례해 지방 소재 5개 광역시의 상승률은 2.8%에 그쳐 박근혜 정부 3년간의 상승률 13.6%의 5분의 1 수준에 불과했다. 게다가 지방 소재 5개 광역시 내에서도 지역별로 희비가 엇갈린다.

대전(15.6%), 광주(6.6%), 대구(4.6%)는 상승한 반면 울산(-8.6%)이나 부산(-2.4%)은 집값이 크게 떨어졌다.

지방에서도 광역시가 아닌 지역의 하락세는 더 가팔랐다. 전남(3.1%)을 제외한 모든 지역의 아파트 값이 크게 떨어졌다. 이들 지역의 평균 하락률은 마이너스 7.4%에 달하는데 박근혜 정부 때 7.0%나 상승했던 것과 크게 대비된다. 한마디로 현 정부 3년간 아파트 매매 시장의 양상은 수도권 강세, 지방 약세로 요약된다.

지방에서는 특히 영남권의 약세가 두드러지고 호남권은 하락세에서 비켜 간 모습이다. 제주와 강원도 역시 주택 수요가 급격히 줄면서 하락이 깊어지고 있다. 

문재인 정부는 3년 동안 집값을 잡기 위해 많은 대책을 마련했다. 하지만 이런 규제는 단기적인 처방에 급급했다는 지적이 우세했다. 일시적으로 일부 주택 시장에 영향을 줄 수는 있지만 장기적인 시각으로는 원점으로 돌아가는 분위기가 연출될 수 있다는 주장이 나오고 있어 부동산 정책에 보다 신중하고 꼼꼼한 현장 점검이 필요한 때다.

 

 


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