[중앙뉴스= 신현지 기자] 금리인상 및 레고랜드 사태 등으로 금융시장 경색이 본격화되면서 부동산프로젝트파이낸싱(PF)대출 부실 위험 수위가 높아지는 것으로 나타났다.
은행과 증권사 등 금융권 PF대출 연체율이 1년 새 0.82%포인트(p) 올랐다. 특히 증권사 연체율이 10%를 넘기는 등 비은행권의 연체율 상승세가 두드러졌다. 이에 PF 대출 시장의 지속적인 모니터링이 필요하다는 목소리가 제기되고 있다.
하나은행 하나금융경제연구서가 최근 발표한 ‘부동산 PF시장 현황 및 전망’에 따르면 지난해 9월 금융기관의 부동산 PF잔액은 140.6조원으로 ’17년 대비 2.1배로 증가했다. 특히 개발시장 호황에 힘입은 증권사, 여신전문회사, 저축은행 등 비은행권의 대출이 최근 5년간 증가율은 연평균 16%를 상회했다. 여전사 PF 대출 잔액은 17년 말 대비 6조3000억원에서 27조2000억원으로 5년 사이 4.3배로 늘어났고, 저축은행은 4조2000억원에서 10조6000억원으로 2.5배 증가했다. 보험사는 21조8000억원에서 44조6000억원으로 2.0배, 증권사는 16조4000억원에서 27조4000억원으로 1.7배 늘었다.
이런 가운데 PF대출 연체율이 급등하고 있다. 특히 브릿지론 비중이 높은 증권사의 PF 연체율과 고정이하 여신비율이 급등했다. 21년말 0.18%에 불과했던 금융권의 PF 연체율은 ‘22년말 0.56%로 증가했다. 고정이하 여신비율도 21년말 0.69%에서 22년 9월 0.99%로 증가했다.
저축은행 연체율은 (1.22→2.05%), 여신전문회사(0.47→2.20%) 등에 비해 증권사의 연체율은 ‘21년말 3.71%에서 ‘22년말 10.38%로 무려 6.67%p 급증했다. 다만, 본 보고서는 증권사 연체율은 유동화증권을 제외한 직접 대출 기준으로 연체액 증가는 5천억원 가량으로 자기자본 대비 0.7%에 해당하는 낮은 수준이라는 설명이다.
PF 대출 연체율이 급등하게 된 주된 배경은 부동산 경기 침체 등에 미분양이 급증하고 2008년 금융위기로 금융권 신용경색이 발생하면서 10년부터 저축은행 등을 중심으로 연체율이 가팔랐다. 여기에 레고랜드 등 채무불이행 사례 증가, 건설사 도산 등으로 PF대출채권의 부실화 우려가 커지면서 금융권도 본PF 참여에 소극적인 모습으로 브릿지론의 본PF 전환이 어려워 연체율이 빠르게 상승하고 있다.
참고로 부동산PF는 '본 PF'와 '브릿지론'으로 나뉜다. 이 중 브릿지론은 신용도가 낮은 시행사가 1금융권에서 본 PF대출을 받기 전에 먼저 제2금융권을 통해 개발자금을 고금리로 대출 받는 것을 의미한다. 따라서 브릿지론은 사업 초기 단계에 일으키는 고금리 단기 대출로 일반적으로 토지매입잔금이나 토지구입 계약금을 치를 때 일으킨다. 시행사들은 브릿지론 대출을 받고 향후 분양 수익이 확보되면 본 PF를 발생시킴과 동시에 브짓지론 대출을 갚는다. 브릿지론에서 가장 중요한 것은 본 PF로의 전환이다. 자칫 사업장 시공이 무산돼 본 PF로 전환되지 못할 경우 자금을 빌려준 금융사는 유동성 위기에 몰리고 최악의 경우 연쇄도산으로 이어질 수 있기 때문이다.
업계는 금융기관의 브릿지론 규모는 30조원을 넘을 것으로 추정하고 있다. 증권, 여신전문회사, 저축은행의 브릿지론 합산 규모는 21조원 가량으로 3개 업권 전체 PF대출의 33% 가량에 해당된다. 이 중 약 18조원이 올해 만기다. 하지만 브릿지론을 재연장 하거나 본 PF로 전환하는 것이 녹록치 않다는 것이 업계의 전망이다. 시공사 및 대주단 미확보 등으로 채무불이행되는 사례가 점차 증가하고 있고 있기 때문이다.
본PF 조달 실패로 브릿지론이 부실화될 경우 중․후순위 대주의 채권 손실도 불가피할 전망이다. 브릿지론의 담보자산인 토지의 경매 낙찰가율은 69%에 불과, 반면 브릿지론의 평균 담보인정비율(LTV)이 70%를 웃돌기 때문이다.
한국은행이 추정한 건설사의 한계기업·부실위험기업 비중은 대기업이 9.4%, 5.5%에 불과하나 중소형사는 15.0%/11.9%에 달한다. 나이스신용평가의 집계에 따르면 건설사 11곳(현대건설·GS건설·롯데건설·대우건설·포스코건설·태영건설·HDC현대산업개발·동부건설·KCC건설·코오롱글로벌·HL디앤아이한라)의 부동산 PF 우발채무는 지난해 3분기 말 기준 94조2000억원으로 집계됐다. 같은 기간 해당 기업 현금 유동성 12조원 대비 8배에 달한다. 여기에 건설사 부도에 따른 신탁사로의 부실 이전 가능성도 높아지고 있다.
하나금융경영연구소는 이 같은 수익구조 개선이 어려울 경우 브릿지론 부실 확산은 불가피할 것으로 내다봤다. 다만, 금융사 및 건설사의 자본 완충력이 양호해 시스템 위기로의 전이 가능성은 낮은 수준이라고 판단했다. 2022년 6월 기준 저축은행을 제외한 금융업권의 자기자본 대비 PF대출 비율은 40% 미만이며, 저축은행은 75.9%로 높지만 연체율이 25%에 달한 2010년말 260.7% 대비 낮은 편이라는 것. 그러나 최근 증권사 연체율이 1년만에 6.7%p나 상승하는 등 PF대출 부실이 급증할 가능성도 배제할 수 없어 지속적인 모니터링은 필요하다고 제언했다.
그러면서 PF 부실화 리스크를 낮추는 요소로, 정부의 공공 금융기관의 대출․보증 및 분양시장 활성화를 통해 건설사 등에 대한 지원을 강화할 것을 주문했다. 또 PF 사업장을 정상, 사업성 우려, 부실 우려 사업장으로 구분해 △정상 사업장은 공공기관 대출 보증을 확대, △사업성 우려 사업장은 PF 대주단 협약 개정, 민간 자율의 사업 재구조화, 캠코 공동 정상화펀드 등 추진 △부실 우려 사업장은 매각 지원 등 PF 사업장에서의 맞춤형 지원으로 부실화 확산을 방지할 것을 강조했다.