[중앙뉴스= 신현지 기자] 2022년 이후 계속된 거래절벽 이후 올해 주택시장에 일시적인 반등을 보였으나, 가파른 기준금리 인상과 빌라왕 전세 사기 여파가 확산되면서 주택시장이 다시 위축되고 있는 것으로 나타났다. 여기에 평균 전셋값이 2년 전보다 떨어지면서 '역전세' 우려까지 커지고 있어 하반기 주택시장에 경고등이 켜졌다.

한국지방세연구원이 최근 발표한 '부동산 시장 동향(2023-04호)'에 따르면  1.3대책으로 주택 거래량이 크게 늘어나고 가격도 소폭 반등하였지만 다시 거래량이 감소하고 있다. 더욱이, ‘전세사기’로 인해 다세대주택 전세가 소멸되면서 전세가격 하락에 따른 ‘역전세’가 더욱 확산되고 있다.

전세시장의 현황을 보면, 2020년 5월 대비 전세가격은 울산(32.9%) > 대전(25.0%) > 세종(5.36%) 순으로 상승했으나, 2022년 5월 대비 대구(-21.5%) < 경기(-21.8%) < 인천(-22.0%) < 세종(-22.8%) 순으로 하락했다. 오피스텔가격지수도 전국 기준 92.5에서 91.4로 하락하면서 전년 동월 대비 –10.63%, 전월 대비 –1.24%를 기록했다. 

이에 임대인들의 전세 보증금 반환에 따른 시중은행의 ‘세입자 퇴거 조건부 전세반환대출’(전세퇴거자금대출)이 가계대출이 2년새 46% 급증한 것으로 나타났다. 최근 금융권에 따르면 KB국민·신한·우리·하나은행의 ‘전세 퇴거자금대출’ 잔액은 3월말 현재 16조6601억원으로 집계됐다. 1년 전 15조5481억원에 비해 1조535억원(6.8%), 2년 전보다는 5조2600억원(46.3%) 급증한 수준이다.

이른바 ‘역전세’의 문제는 저금리에 따른 이상현상으로 주택가격이 지속적으로 상승하는 국면에서는 발생하지 않으나, 2022년부터 주택가격이 하락하면서 ‘전세사기’ 및 ‘역전세’ 문제가 대두되고 있다. 특히 '갭투자(전세끼고 매수)'로 자기자본을 최소한으로 투입해 아파트를 사들였던 임대인의 경우 보증금을 돌려줄 수 없는 '깡통전세' 사례는 물론 역전세 금액을 임대인이 감당하지 못하는 경우 급매나 경매로 내놓을 수밖에 없어 부동산 가격 추가 하락 요인이 되기도 한다. 더욱이 2021~2022년 초의 전세의 재계약 시점이 도래하고 있는데다 신축 아파트들이 속속 입주에 나서고 있어 역전세 등 혼란이 불가피할 것으로 전망하고 있다.

실제로 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난해와 올해 4월26일까지 거래된 동일 단지·면적의 전세 계약 3만2022건 중 2년 전과 비교해 보증금이 하락한 거래는 62%(1만9928건)으로 조사됐다.

전세 계약은 세입자가 주금공 등의 보증기관을 통해 보증을 받고 은행으로부터 대출을 받는 방식으로 진행된다. 따라서 주택가격을 이중적인 금융으로 높은 집값을 유지하는데 기여하고 있는 측면이 있으나 주택가격 조정기에는 전세자금대출이 역레버리지 효과를 발생시켜 주택가격을 급격하게 하락시키는 원인이 되기도 한다.

한국지방세연구원에 따르면 주택도시보증공사 등이 제공한 전세보증금 보증규모가 55조 원을 넘는다. 이러한 높은 보증보험가입액은 주택시장 위축에 따라 보증사고 가능성을 높여 주택시장에 불안 요인이 되고 있다. 전세보증금 보증의 대다수는 주택도시보증공사로 그 비중이 92.8%에 달해 보증보험 사고가 계속 확대될 경우, 주택도시보증공사의 부담이 커질 수밖에 없다.

보금자리정책은 청년·신혼부부에게 버팀목 전세대출 한도를 지속적으로 높여 왔다. 전세보증금의 80%(신혼부부나 청년 맞춤형 전세 등은 90%, 4억원 한도)까지 대출을 받을 수 있는데 이러한 정책금융의 확대는 전세대출을 확대해 전세가격이 상승하는 원인으로 지적되고 있다.

금융권 등에 따르면 2020년 1월 101조원이던 전세대출은 지난해 12월 기준 170조5000억원으로 증가했다. 이에 세입자가 임대인로부터 전세금을 돌려받지 못해 보증기관인 주택금융공사가 대신 갚아준 대위변제금액도 최근 5년간 1조원에 달하는 것으로 나타났다. 최근 국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 양경숙 의원은 2019년부터 올해 1분기까지 주금공의 대위변제 건수가 총 1조190억원(2만5827건)에 달했다고 밝혔다.

주금공의 전세 관련 대위변제 금액은 2019년 1689억원(5439건), 2020년 2386억원(6939건), 2021년 2166억원(5475건),2022년 3053억원(6276건), 2023년 1분기 896억원(1698건) 등 5년간 1조원을 넘어선 상태다. 해가 갈수록 대위변제 금액이 큰 폭으로 증가하고 있다.

이에 한국지방세연구원은 전세보증금 반환사고는 가입 이후 2년의 시차를 두고 발생하고 있는데, 전세보증금 반환보증이 급증한 2021년 가입분은 2023년부터 반환사고 발생 가능성이 높아, 주택시장의 불안요인이 되고 있다고 지적했다. 특히  하반기 ‘역전세’ 등 전세시장 불안요인으로 인해 주택가격이 큰 영향을 받게 될 것으로 전망했다.

이에 주택시장 안정화를 위해서는 추가적인 보금자리론의 공급이 필요할 수 있다고 제언했다. 여기에 지방자치단체별로 세입목표 수준과 하반기 세입목표 달성 가능성을 재점검할 필요가 있다고 강조했다.