“용산의 미래가치, 용산부동산 고평가 어떻게 볼 것인가”
“용산의 미래가치, 용산부동산 고평가 어떻게 볼 것인가”
  • 박광원 기자
  • 승인 2010.04.10 07:41
  • 댓글 0
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근래 부동산시장은 말 그대로 침체장이라 해도 틀린 말은 아닌 것 같다. 지역 별로 약보합 내지는 하락추세가 여실히 드러나고 있다. 민간연구소가 여러 차례 부동산시장에 대한 문제점을 진단하는 보고서를 내면서 부동산시장은 패닉에 가까운 현상을 보이고 있다. 설상가상으로 지방 미분양이 감소할 뾰족한 대안을 찾지 못하고 있으며, 지방의 경기가 활성화돼 서울과 수도권의 부동산경기가 활성화 됐던 사례는 전례에 없었다는 것이 마음에 걸린다.

지금의 상황을 눈여겨 볼 때, 더욱 고민되는 것은 국내 부동산시장에서의 버블을 말하지 않을 수 없다. 가격에 대한 평가는 수요자가 판단할 것이고 그것은 곧 시장에 급속도로 빠르게 퍼져 나갈 것이다. 애석하게도 이러한 결과를 예견 또는 예지할 능력이 우리에게는 없다. 단지 오를 데로 올랐다는 말과 지금은 투자하기에 좋지 않다는 말, 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다는 말이 부동산 폭락은 없다는 말 보다 더 설득력 있게 들린다.

필자는 부동산 대세하락을 주장하는 사람들의 말도 일리는 있지만 이제 더 이상 부동산 가격은 오를 수 없다거나 버블붕괴로 자산가치가 폭락해 대한민국의 제2차 외환위기와 같은 최악의 상황이 도래할 것이라는 말에는 동의할 수 없다. 인구감소와 고령화 사회로 진입하는 속도가 OECD 국가 중 가장 빠르고 그에 따라 부동산 특히 아파트와 주택에 대한 가치기준이 달라 질 것이라는 데는 일정부분 동의하지만 단기간 일어날 사태로 확대해석하는 것은 무리가 있다.

자동차를 예로 들면 석유 한 방울 나지 않는 대한민국에서 경제활동에 참여하고 있는 모든 국민이 누구나 차를 소유하고 있지 않지만 시대가 변하고 트렌드가 변하면서 새로운 기종과 모델이 출시되고 그에 따른 공급과 수요도 꾸준히 증가한다. 새 모델이 출시되어 다양한 기능과 더 나은 자동차가 나오면 당연히 가격은 높아질 수밖에 없다. 이것을 가지고 거품이라고 말한다면 자동차 산업은 발전하지 못하고 사양 산업이 되거나 아니면 인류는 앞으로 늙어 죽을 때 까지 중고차를 수리해서 타고 다녀야 할지도 모른다.

자동차는 굴러다니면 되는 저렴한 가격의 차를 선호하는 사람도 있겠지만 명품 브랜드의 좋은 자동차와 고급 주상복합 아파트나 정원이 있는 단독주택 등 좋은 집을 선호하는 사람들도 여전히 존재하고 있다. 게다가 하나만 있으면 되는 사람도 있고 더 많이 소유하고 싶은 사람과 구입할 능력이 있는 사람들도 있다. 우리나라가 경제성장을 멈추고 하락해 국민 모두가 깡통을 차지 않는다는 모를까 그와 같은 최악의 시나리오를 바라는 사람은 없으리라고 생각한다.

1980년 미국의 다우존스지수(우리나라로 말하면 코스피지수)는 2000포인트였는데 지난 30년 동안 1987년의 블랙먼데이를 포함해 1989년 200포인트 급락, 1990년 500포인트 급락 등 9번의 주가급락 시기가 있었지만 미국발 금융위기 이후 현재 미국의 다우존스지수는 10,900포인트에 이르고 있다. 전설적인 투자자 피터린치는 주가 조정은 겨울에 눈보라가 날리는 것처럼 일상적인 일이며 주가 폭락이 곧 세상의 끝은 아니라는 사실을 투자자들은 이해하고 있어야 한다고 말했다.

코스피 시장에서 상당부분 시가총액의 많은 부분을 차지하고 있는 삼성전자의 주가가 최근 신고가를 경신했다. 1983년 삼성전자 주식을 백만 원어치를 2004년 까지 가지고 있었다면 172배 상승한 17억 2천만원, 코카콜라의 주식은 1982년부터 2003년까지 5000배 상승했고, 월마트가 1980년부터 2003년까지 5300배 상승했다. 왜 사람들은 주가는 조정기에 급락을 거듭하면서 전고점을 돌파하는 것에 대해 인류는 발전하고 앞으로도 지속적으로 성장하기 때문이라고 말하면서 부동산가격은 버블붕괴로 경제시스템이 끝장날 것이라는 공포에 떠는가.

주가는 일반적으로 경기에 선행하는 지표로, 부동산은 경기에 후행하는 지표로 볼 때, 앞으로 미국과 선진국의 경기흐름이 아시아와 전세계 경기에도 영향을 미칠 것으로 봐야한다. 미국발 금융위기 이후 자산가치가 하락한 것은 틀림없는 사실이지만 다시 금융위기 이전으로 상황이 호전되거나 더 좋아진다면 자산가치의 상승은 불가피할 전망이다. 금리를 인상하는 등 출구전략을 내세우겠지만 그것은 각종 지표를 통해 경제에 파란불이 켜졌을 경우지 불확실한 상황에서 금리를 인상하지는 않는다.

한편으로 필자는 주가에도 분명 버블이 있다고 생각하지만 그것은 여러 번의 주가조정, 앞서 얘기한 다우존스지수의 9번의 주가폭락 시기에 조정을 거쳐 경기회복을 기대하는 요즘, 주가에 반영되듯 부동산 버블 또한 금융위기를 지나 조정을 겪었거나 현재 조정을 겪고 있다고 본다. 위에서 언급한 삼성전자와 코카콜라, 월마트의 주가를 상기해보라. 금융자산이 늘어나면 유동자금은 다시 부동산을 비롯한 실물자산으로 이어져 자산가치의 상승으로 나타난다.

현재 부동자금의 일부는 강남의 재건축 아파트, 용산의 재개발 시장이나 분양권, 아파트로 몰려들 가능성이 높다. 그리고 지금 우리는 그 시기 즉 투자타이밍을 언제로 봐야 하는지 눈여겨봐야 매수기회를 놓치지 않을 수 있다. 부동산시장도 그렇지만 시장이란 수요자들의 심리에 의해서 움직이는 측면이 높다.

지금 부동산시장은 한겨울이지만 봄이 오는 소리가 들리면 언제 그랬냐는 듯 매수세가 따라 붙는다. 물론 모든 부동산이 그렇다는 것은 결코 아니다. 증권시장에서도 가는 종목은 가고 빠지는 종목은 빠지듯이 가는 지역은 가고 소외되는 지역은 외면 받는 양극화 현상이 뚜렷해 질 것이고 그 중에서도 용산은 더 많은 조명을 받게 될 것이다. 용산부동산은 고평가 논란이 끊이지 않고 있다. 과연 그럴까? 또 왜 그런 이야기가 심심찮게 들리고 있으며 우리 귀에 더 솔깃하게 들릴까?

필자는 이번에 용산지역정보 사이트 ‘용산넷’이 주최하는 ‘용산의 미래가치 세미나에서 필자의 견해와 용산지역에서 실제 공인중개사로 활동하고 있는 전문가 15명과 함께 정보와 의견을 교환하는 과정을 거쳐 용산의 현재가치(용산구 아파트, 분양권, 재개발 지분, 오피스텔 등)와 10년 후 미래가치를 예측한 자료를 공개할 예정이다.

또한, 동부증권 용산지점 한경탁 증권차장님, 서울시립대학교 건축학부 김창균 교수님, 비인 세무회계 컨설팅 오인철 대표님과의 의견 교환을 통해 한쪽 방향으로 치우칠 수 있는 판단의 오류를 최소화하고 경제 펀더멘탈의 한 축으로 부동산시장을 진단함과 동시에 용산부동산 시장에 대한 가치를 재평가할 수 있었다. 

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