다른지역 준공된...‘리모델링아파트 재산가치 쑥쑥’,재산가치 상승
[중앙뉴스]서승만 기자
|
현재 성남시 분당신도시는 한때 주민들 사이에 천당 아래 분당이라는 말이 돌았을 정도로 살기 좋은 곳이었다. 하지만 현재는 공동주택들이 준공된 지 15년을 넘기며, 노후화 된 주거환경으로 인해 주민들이 불편을 호소하고 있는 실정이다.
때문에 시는 대한주택보증과 ‘공동주택 리모델링 기금 융자사무 위탁 협약’을 체결하면서 더욱 원활한 리모델링사업을 위한 발판을 마련했고 주택 리모델링 활성화에 적극 나서면서 리모델링 기금 지원 활성화 차원에서 첫 지원사격 받은 시범단지 느티마을3·4 사업 4억3천만원 지원 통해 설계·조합설립 추진하고 매화마을1단지·한솔마을5단지도 지원을 검토했다.
성남시는 리모델링 기금 100억원조성 지원을 받아 향후 10년간 5천억원을 조성한다는 계획을 가졌다. 시는 노후화 단계에 들어선 분당신도시 재편을 위해 지난해 말 ‘공동주택 리모델링 주민협의체’를 구성했고, 기금마련·조례 제정 등의 행정지원에도 본격 착수했다.
더불어 ‘공동주택 리모델링 기금설치 및 운용 조례’를 제정하면서 재정적 지원에도 나섰다. 또 당시 공공부문의 역할을 강화하는 ‘공공지원제도’도 도입을 예고했다.
느티마을3·4단지가 성남시의 리모델링 사업 기금 지원을 받는 1호 사업장이 된 것이다.
이와 같은 성남시의 전폭적인 지원에 리모델링 대상 단지들은 사업 분위기가 한층 고조된 상황이다.
공공지원 시범사업 선정 설명회도 이뤄지면서 4곳 선정해 조합 총회에서 권리변동계획 수립까지 지원하는 ‘공동주택리모델링 기본계획 수립’위한 용역작업도 착수했다.
리모델링 활성화 정책에 있어 선두주자 역할을 해온 성남시가 시범단지를 선정, 초기 자금 및 운영 시스템을 지원한다는 획기적인 실험에 나선 것이다.
과연 리모델링 사업은 득이 되는 것인지 아니면 그저 단순한 포퓰리즘에 국한된 전시적인 것인지 살펴보았다.
▲조합 총회에서 권리변동계획 수립까지 공공이 지원
시가 공공지원을 통해 리모델링사업의 투명성을 강화하고, 효율성 제고를 위해 사업시행 과정의 업무를 행정적·재정적으로 지원한다. 공공이 지원하게 되는 행정적 업무 범위는 △조합 설립을 위한 조합장 및 임원 선거에 관한 업무 지원 △정비사업전문관리업자 선정 △용역업체 선정방법 등에 관한 업무 지원 △조합의 운영 및 정보공개에 관한 업무 지원 등이다.
시는 지난달 16일 총 4곳을 선정하는 공동주택 리모델링 시범단지 공개 모집에 총 11개 단지가 신청했었다고 밝혔다.
|
시범단지에는 분당구 이매동 △아름마을한성, 구미동에서는 △무지개마을4단지 △무지개마을12단지가 신청 △장안타운 건영2차 금곡동 △청솔마을 유천·화인, 야탑동에서는 △탑마을 경향 △매화마을2단지 △장미마을 현대,정자동 △느티마을3단지 △느티마을4단지와 서현동에서도 △시범 삼성·한신 시범단지 신청한 상태다.
이들 단지는 준공 15년 이상이 지난 리모델링 대상 167개단지 가운데 입주자대표회의에서 시범단지 신청을 의결한 곳이다.
시는 리모델링협의회, 리모델링자문단과 협의해 리모델링의 시급성 및 사업실현 가능성 등을 평가해 이달 초 총 4곳(공공지원 2곳, 선도추진 2곳)을 선정할 예정이다.
리모델링 시범단지로 선정되면 조합구성이나 사업계획서 작성에 드는 용역비, 조합장 또는 임원 선거에 드는 비용 등을 지원받을 수 있다.
더불어 조합설립 후에는 정비사업전문관리업자와 설계자 등 용역업체를 포함해 시공자 선정 등에 관한 행정업무도 지원받을 수 있다.
이와 함께 별도의 신청 없이 선정될 선도추진형 시범단지는 이미 조합설립인가를 받은 매화마을1단지와 한솔5단지가 유력한 상황이다.
시 관계자는 “현재 상황에서 확실하게 정해진 것은 없지만 매화마을1단지와 한솔5단지가 선도추진형 시범 단지로 선정될 가능성이 높다”며 “두 곳이 시 리모델링 대상 단지 가운데 사업 속도가 가장 빠르기 때문”이라고 말했다.
한편, 시는 노후화 단계에 들어선 분당신도시 재편을 위해 지난해 말 ‘공동주택 리모델링 주민협의체’를 구성했고, 기금마련·조례 제정 등의 행정지원에도 본격 착수했다.
더불어 ‘공동주택 리모델링 기금설치 및 운용 조례’를 제정하면서 재정적 지원에도 나섰다. 또 당시 공공부문의 역할을 강화하는 ‘공공지원제도’도 도입을 예고했다.
2025년 기준 리모델링 단지·기반시설 현황 파악
■‘기본계획’ 착수 했다는데…
성남시가 전국 최초로 공동주택 리모델링 기본계획 수립에 착수하는 등 활성화에 박차를 가하고 있다.
시는 ‘공동주택 리모델링 기본계획 수립 용역’을 착수했다. 시의 이같은 움직임은 가구수 증가형 리모델링의 원활한 진행을 위함이다.
지난해 12월 개정된 ‘주택법’에 따르면 기본계획이 수립되기 전까지는 가구수 증가형 리모델링의 허가가 불가능한 상황이다.
시는 이 점을 감안해 주민들의 리모델링 사업 추진에 차질이 없도록 빠른 시일 내에 기본계획을 입안하고 올해 안으로 관련절차를 마무리해 고시할 계획이다.
기본계획은 목표연도 2025년을 기준으로 우선 리모델링 대상 공동주택 단지 및 기반시설 현황을 파악해 체계적으로 관리하게 된다.
아울러 증축형 리모델링에 따른 도시경관 관리방안과 저에너지·장수명화 방안도 마련할 계획이다.
이에 따라 친환경 도시조성 및 에너지 저감, 자원절약을 위한 내용을 포함해 기존의 리모델링 지원정책과 연계해 시의 여건과 특성에 맞는 다양한 지원 방안이 마련된다.
시 관계자는 “성남시에서 전국 최초로 공동주택 리모델링 기본계획 수립에 착수했고, 올해 12월 말쯤 고시할 예정”이라며 “향후 기본계획 수립으로 가구수 증가에 대한 리모델링도 문제 없을 것이다”고 말했다
리모델링 기금 1조원 조성은 포퓰리즘?
-“다수의 주민들은 자기들의 리모델링비 전체를 시에서 지원해주는 것으로 착각하고 있다?”
성남시의회 제195회 임시회에서 김재노 의원이 5분 발언을 한 내용을 정리해보았다.여기서 알 수 있듯 리모델링 기금 1조원 조성을 언제 어떻게 실행해 옮길 지 구체적으로 제시해 보여줘야 한다는 것이 현안문제이다. 이것을 정리해 보면, 김재노 성남시의회 도시건설위원회 위원장은 “성남시 집행부의 대책 없는 정책 중 대표적인 리모델링 기금 1조원 조성과 관련한 문제점‘을 지적했다. ’시는 지난 4월 1일 정부가 아파트 리모델링 수직증축 허용방안을 담은 부동산정책을 발표하자, 부리나케 이튿날 기자회견을 통해 첫 번째로 리모델링 기금 1조원을 조성하겠다‘고 주장했다.
김의원은 “위정자로서, 지역현안인 공동주택 리모델링을 활성화하기 위해 ‘시범사업지구 선정’, ‘리모델링 지원센터 설치’ 등 지원방안을 마련하는 것은 당연한 일이다. 그러나 포퓰리즘으로 시민을 현혹·기만해서는 안된다고 했다 시는 리모델링 기금 1조원을 조성하겠다고 주장하고 있으나, 조성할 수 있는 근거는 현재 아무것도 없다”고 말했다.
그리고“상위법인 주택법은 아직 개정조차 되지 않았고 리모델링 기금을 조성할 수 있는 주택법과 관련 기금조례가 마련돼야 구체적인 실행방안을 내놓을 수 있다. 정부는 임시국회에 제출할 예정이지만, 국회가 변수여서 현재 시행 시기는 점치기 어려운 상황이다. 또한 수직증축 허용 외에 기금 조성 설치가 개정안에 포함될지도 모르는 상황이다. 그런데, 시는 리모델링 지원 기금을 1단계로 10년간 5천억 원을 조성하고, 2단계로 재건축 연한이 도래할 때까지 총 1조원의 기금을 확보해 나가겠다”고 주장하고 있다.
그는 이어 “기금조성은 어떻게 하여, 어디에, 어떻게 지원을 하겠다고 밝혀야지 무조건 1조원을 조성하여 지원 하겠다고 하니 다수의 주민들은 자기들의 리모델링비 전체를 시에서 지원해주는 것으로 착각 하고 있다고 말했다.
리모델링 기금지원이 ‘본시가지의 재개발 재건축 단지의 기반시설비’에만 지원하는 것처럼 알게 된다면 과연 지금처럼 좋아만 할까 하는 하는 생각을 해본다.확정한 후 주민에게 발표하는 것이 순서일진데 정책대안 없이 발표 먼저 하고 보는 행정은 문제가 있다고 말했다.
2011년 5월 성남시장은 위례지구 사업권 확보로 5천억원의 개발이익을 얻었다고 대대적인 홍보를 했다. 내용에는 아파트1천137호를 지어 1천억원을 도시지원시설 확보로 1천80억원, 성남외곽순환 도로 공사비 2천650억원, 공영차고지 부지확보로 319억원 등 총합계 5천49억원의 개발이익을 확보했다고 했다. 3년이 지난 지금 얼마나 개발이익이 실행되었는가?. 시 집행부가 얼마나 주먹구구식이며, 인기주의적인 행정인가를 알 수 있다고 보는 시각도 있다.
시장은 시정의 책임자다. 모든 행정을 꼼꼼히 따져본 후에 인기주의적이고, 정치적인 행위보다는 책임질 수 있는 것에 대해서만 정책 대안을 발표해야 한다. 해당 주민들은 시의 대책도 없는 발표만 듣고 있다가 기금조성, 법적인 문제 등으로 재정을 지원하기 어려운 상황이 발생하면 누구를 원망하겠는가?
성남시는 현재 법적기금인 재개발 기금조차 제대로 마련하지 못하고 있다. 매년 500억원씩 조성해야 하지만, 이 시장의 모라토리엄 선언 이후 2011년 500억원, 2012년 300억원, 2013년에는100억원으로 축소되고 있는 실정이다. 이처럼 재개발기금 조성도 미비한데, 리모델링 기금은 언제 실행에 옮길 수 있을지 의심스럽다. 시 집행부가 제출한 리모델링 지원 조례안도 미흡한 부분이 많다. 하지만 지역주민의 열망을 져버릴 수 없어 미흡하더라도 수정 보완키로 하고, 상임위원회에서 통과됐다.
|
이 시장은 트위터와 언론, 동 방문 인사회 등을 통해 “6200억 빚 청산했다. 취임 당시 7천275억원의 빚이 있었는데, 살림살이를 아껴 빚 갚았다. 지난 3년 동안 판교특별회계 차입금 갚느라 일 못했다. 이제 주민 숙원사업 하겠다”고 발언한 바 있다.
다른지역 준공된...‘리모델링아파트 재산가치 쑥쑥’
-가구당 수익 2억~4억원
청담 래미안 하이스턴·아이파크 84㎡ 4억원 이상 가치 상승
한강 조망권·주거환경 개선으로 사업 시작전부터 가격 올라
노후 아파트들이 리모델링을 통해 재산가치 상승이라는 재미를 톡톡히 누리고 있다.
최근 완공된 대표적인 공동주택 리모델링 아파트는 △마포 호수아파트(밤섬 쌍용 예가 클래식) △워커힐 일신 아파트(워커힐 푸르지오) △청담 두산 아파트(청담 래미안 로이뷰) △청담 청구 아파트(청담 아이파크) 등이다.
이 아파트들은 한강변을 끼고 있다는 특별한 장점을 가지고 있다. 리모델링 후 자산가치 상승효과에 기존부터 갖고 있는 한강 조망권이라는 기여도가 높기 때문이다.
이에 반해 한강조망권 없이 성공한 사례도 있다. 바로 △대치우성2차 아파트(래미안 하이스턴)다. 리모델링을 통해 기존 노후된 주거환경 등이 새롭게 개선돼 입주민들의 큰 호응을 받고 있는 곳이다.
아울러 리모델링 최초로 세대분리형이 적용됐다는 상징성도 갖고 있다. 이달 25일 본격적으로 공동주택 수직증축 리모델링 시행을 앞두고 있다.
그동안 완공된 리모델링 아파트들의 자산가치 상승효과와 크게 개선된 주거환경을 되짚어 봤다.
▲리모델링 성공 방정식 잇는 한강변 아파트… 밤섬 쌍용 예가 클래식
리모델링 단지들의 공통점은 리모델링을 추진하려는 움직임이 보이는 시점부터 가격이 서서히 상승한다는 점이다.
일례로 마포구 현석동 마포 호수아파트는 쌍용건설이 시공을 맡은 리모델링을 통해 밤섬 쌍용 예가 클래식으로 탈바꿈하면서 자산가치가 서서히 수직상승했다.
실제로 국토교통부 아파트 실거래가 조사에 따르면 지난 2006년 10월 전용 69.12㎡ 4층 가구의 경우 2억4천500만원에 불과했다.
이에 반해 리모델링사업을 시작한 2008년 3월에는 전용 63.36㎡ 2층 가구가 3억6천만원까지 오르기 시작했다. 약 1년6개월만에 1억원 이상 자산가치가 상승한 것이다.
한 달 뒤인 4월에는 전용 66.24㎡가 4억2천900만원, 7월에는 전용 69.12㎡가 4억4천800만원까지 올랐다.
리모델링이 준공된 지난해 12월에는 전용 89.48㎡가 6억6천900만원에 거래됐다.
현재는 전용 89㎡의 시세가 7억1천만원까지 치솟은 것으로 나타났다. 리모델링을 통해 2006년 시세인 약 3억원에 분담금 2억여원을 합쳐 5억원의 투자로 7억원대의 아파트가 탄생한 것이다. 이에 따라 2억여원의 시세차익을 확보한 셈이다.
여기에 한강변을 끼고 있다는 점에서도 프리미엄의 산물로 작용하고 있다. 한강에 대한 조망권은 특권층이 누리는 혜택으로 분류될 정도이다. 이에 따라 한강변에 위치했다는 점도 자산가치 상승의 요인으로 꼽을 수 있다.
|
이 단지는 지난해 8월 준공된 곳으로, 지난 2006년 국토부 아파트 실거래가 조사에 따르면 전용 59.77㎡가 2억1천200만원에 거래됐다.
리모델링 공사를 앞둔 2011년 9월에는 3억원에 거래된 것으로 나타났다. 리모델링 공사 마무리 단계인 2013년 3월에는 4억7천500만원까지 거래됐다.
이를 증축한 전용 92.4㎡는 지난달 6억5천500만원까지 가치가 치솟은 상태로 거래되기도 했다.
현재는 그 가치가 상승해 6억8천만원~7억원까지 가격이 형성돼 매물로 나온 상태다.
지난 2006년 형성된 매매가를 기준으로 리모델링 분담금 2억여원을 감안하더라도 최대 3억원까지 자산가치가 상승한 것이다.
청담 청구, 청담 두산… 한동네 리모델링, 자산가치도 동반 상승
청담 청구아파트와 청담 두산아파트는 한강변이라는 특수한 장점과 1군 시공자라는 브랜드효과로 자산가치가 동반상승한 곳이다.
청담 청구와 청담 두산 아파트는 전용 84㎡ 단일 크기로, 2009년 비슷한 시기에 리모델링 조합을 설립해 4년여 만에 사업의 결실을 맺었다.
리모델링을 통해 각각 현대산업개발이 시공한 청담 아이파크, 삼성물산이 시공한 청담 래미안 로이뷰로 재탄생한 것이다.두 아파트 모두 리모델링을 통해 전용 84㎡에서 전용 110㎡로 커졌다. 1층은 공용공간으로 만들고 한 개 층을 증축해 조망도 더 좋아졌다.
주차장은 지하 3층까지 확장했다. 이를 위해 분담금은 청담 아이파크가 약 2억7천만원, 청담 래미안 로이뷰는 약 3억원으로 책정됐다.
국토부 아파트 실거래가에 따르면 청담 아이파크는 준공되기 전인 지난 2006년 1월에는 전용 84.99㎡가 5억2천200만원, 지난 1월에는 8억9천만원에 거래됐다.
8년 사이에 4억원 가까이 가격이 오른 것이다. 또 청담 래미안 로이뷰는 준공후 110.2㎡가 12억1천500만원에 거래됐다.
현재 시세는 청담 아이파크가 최고 12억5천만원, 청담 래미안 로이뷰가 13억원까지 치솟았다.
지난 2006년 실거래가를 기준으로 리모델링 분담금을 감안했을 때 4억원 이상의 시세차익을 확보한 셈이다.
래미안 하이스턴, 8년새 6억3천만원 올랐다
■재산가치 상승 사례
강남 래미안 하이스턴의 경우에도 짭짤한 시세차익을 경험한 리모델링 대표 선두주자 중 한 곳으로 꼽힌다. 특히 리모델링에서 첫 세대분리형 평면이 적용된 단지로 별도의 수익창출도 기대할 수 있다.
이 단지는 대치동에 위치한 기존 대치우성2차 아파트가 리모델링을 통해 재탄생한 곳이다.
한강변이라는 특수한 장점이 없는 대신 대치동 학원가와 역세권 등 강남권 노른자위라는 입지조건을 살려 가치가 수직상승 중이다.
아울러 삼성물산이 시공했다는 브랜드 효과도 톡톡히 보고 있다.
우선 리모델링을 통해 기존 전용 84㎡ 단일 크기가 전용 110㎡로 넓어졌다. 국토교통부 아파트 실거래가 자료에 따르면 이 단지는 지난 2006년 2월 전용면적 84.92㎡가 5억7천500만원에 거래됐다.
하지만 준공을 마치고 입주를 시작한 지난 3월에는 12억원에 거래되기도 했다. 불과 8년 사이에 리모델링을 통해 가격이 기존보다 6억3천만원 높아지면서 재산가치가 큰 폭으로 상승했다.
여기에 분담금 2억5천만원을 감안하더라도 약 4억원 가까운 시세차익을 나타낸 것이다.
뿐만 아니라 향후 인근 재건축단지들의 사업이 본격화되면 보다 더 높은 시세차익도 노려볼 수 있는 곳이다.
단지 인근에 대치 쌍용1차아파트, 대치우성1차아파트 등이 위치해 있다.
이 단지들이 재건축될 경우 아파트 가치가 재건축 단지들과 더불어 동반상승할 수 있기 때문이다.
이와 함께 리모델링 역사상 처음으로 세대분리형 설계가 적용된 곳이어서 조합원들로부터 많은 관심을 받은 곳이기도 하다.
조합원으로서는 전·월세 등 별도의 수익 창출도 기대할 수 있기 때문이다.
단지 내 세대분리형이 적용돼 지어진 3가구는 규모로 보면 전용 110㎡가 정확히 절반인 각각 전용 50.5㎡ 두 가구로 나눠진다.
향후 벽을 트면 기존 전용 110㎡로의 확장도 가능해 진다. 세대구분형을 분양 받은 조합원들은 일반가구를 분양받은 조합원보다 1천870만원가량 높은 분담금이 책정됐다.
대치우성2차(래미안 하이스턴) 이동진 조합장은 “세대분리형을 월세로 내놓을 경우 매달 고정 수익도 기대할 수 있다”며 “부분임대를 통해 신혼부부와 대치동 학원가에서 학업을 필요로 하는 학생 등의 수요가 많을 것으로 예상되기 때문”이라고 말했다.
주차 공간 확보로 주민갈등 완화… 환경도 쾌적
■리모델링의 장점은
공동주택 리모델링을 통해서 얻을 수 있는 효과는 시세차익과 함께 열악했던 주거환경도 쾌적한 환경으로 탈바꿈시킬 수 있다는 점이다.
우선 리모델링을 시행한 단지들의 공통점은 부족한 주차 공간 확보로 빈번하게 발생했던 주민들의 갈등이 해소됐다.
일례로 대치우성2차(래미안 하이스턴)는 기존 주차공간이 부족해 입주민들이 불편을 겪어왔다.
하지만 리모델링을 통해 단지 1층에 위치했던 주차공간을 모두 지하화 하면서 기존 총 158대에서 총 461대로 가구당 1.3대까지 확보했다.
더불어 전체 주차장을 지하화하면서 기존 지상주차장을 비롯해 아파트 동과 동 사이가 정원으로 조성됐다. 이에 따라 입주민들은 쾌적한 환경에서의 생활이 가능해졌다.
이동진 대치우성2차 조합장은 “리모델링 전 주차난이 심각하다보니 경비원들이 일괄적으로 차량들을 밀고 당기며 주차난을 직접 해결해야 했다”며 “현재는 각 가구당 1.3대까지 주차공간이 확보되면서 주차난이 해소된 상황이다”고 말했다.
청담 청구 아파트(청담 아이파크)의 경우에도 기존 주차 공간 부족으로 주민들끼리 다툼도 빈번히 발생했던 것으로 알려졌다.
청담 아이파크 관리소장은 “기존에 주차공간이 부족해 주민들끼리의 다툼이 자주 목격됐는데 리모델링을 통해 공간이 많아지면서 이러한 모습을 찾아볼 수 없다”고 말했다.
[중앙뉴스]취재_서승만 기자/solar21c@hanmail.net